マンション売却にかかる手数料は？計算シミュレーションや安くする方法も解説

一般的にマンションを売却する際には、仲介手数料のほか、引越し費用などの諸費用や税金も発生します。

手元に残るお金を増やすためには、売買価格だけでなく、費用について事前に把握しておくことが大切です。

この記事では、マンションの売却にかかる費用についてわかりやすく解説します。シミュレーションや安く抑える方法も紹介するので、マンションの売却を検討している方は参考にしてください。

マンション売却にかかる仲介手数料とは？

仲介手数料とは、マンションの売却を不動産会社に依頼し、売買が成立した場合に不動産会社に支払う手数料です。

仲介手数料がかかる理由

不動産の売買においては専門的な言葉などが多く、慣れない手続きに不安を感じる方は多いでしょう。専門知識を持った不動産会社に依頼することで、売主の代わりにさまざまな手続きをしてくれます。これに対して支払うのが仲介手数料です。

不動産会社が行う業務には、以下のようなものがあります。

• 契約時に必要な書類の作成
• 広告の作成
• 内覧の立ち会い
• 契約内容の交渉など

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料では、成功報酬の考え方がとられています。売買が成立して、初めて支払いが発生するという考え方です。そのため、マンションの売却が成立しなかった場合、仲介手数料を支払う必要はありません。

なお、一般的には、売買成立時と物件の引渡し時に分けて支払うことが多いです。実際のところは、不動産会社により異なるので、支払うタイミングは事前に確認しておきましょう。

仲介手数料の計算方法

次に、仲介手数料の計算方法についてみていきましょう。

仲介手数料は、以下の速算式で簡単に算出できます。

(売買価格×3%)+6万円+消費税

なお、上記の式が使えるのは、仲介手数料が法定上限に設定されている場合であり、実際の仲介手数料の計算は、必ずしもこのとおりではありません。

仲介手数料の上限

仲介手数料は、宅地建物取引業法、国土交通省の告示により上限が決められています。

売買価格	上限
200万円以下の部分	5%+消費税
200万円超400万円以下の部分	4%+消費税
400万円超の部分	3%+消費税

上記の上限の範囲内で、各会社がそれぞれ仲介手数料を設定しています。上限の範囲内であれば自由に決められるので、事前に確認しましょう。

なかには、仲介手数料を抑えた不動産会社もありますが、安さだけで選ぶのではなく、きちんとサポートが受けられるかどうかを判断することが大切です。

仲介手数料のシミュレーション

実際に、どの程度仲介手数料を支払うのかイメージできるように、仲介手数料のシミュレーションを紹介します。

仲介手数料の上限の表をもとに、マンションを3,000万円で売却した場合の仲介手数料を計算してみましょう。

売買価格のうち、200万円の部分・200万円超400万円以下の部分・400万円超の部分に分けて計算します。

200万円以下の部分：200万円×5%=10万円+消費税
200万円超400万円以下の部分：200万円×4%＝8万円+消費税
400万円超の部分：2,600万円×3%=78万円+消費税
合計：96万円+消費税=1,056,000円

速算式を使う場合は、以下のように算出できます。

(3,000万円×3%)+6万円+消費税=1,056,000円

なお、今回の試算は、あくまでも仲介手数料が法定上限に設定されていた場合なので、実際は、上記の試算よりも低くなるケースがあります。納得したうえで売却するためにも、事前に仲介手数料について確認しておきましょう。

マンション売却にかかる仲介手数料以外の費用

マンションを売却する際には、諸費用や税金、仲介事業者を利用する場合には、仲介手数料などを支払わなければなりません。

マンション売却時にかかる費用の種類について、諸費用と税金に分けて説明します。

諸費用

マンション売却時には、仲介手数料のほかに以下のような諸費用があります。

• 各種書類の費用（印鑑証明書など）
• ハウスクリーニング費用
• 廃棄物の処分費
• 引越し費用など

例えば、新居に住み替える際、引越し費用がかかります。マンション売却のタイミングによっては、一時住まいが必要なケースがあり、この場合は、とくに引越し費用の負担が大きくなるでしょう。

ハウスクリーニング費用や廃棄物の処分費などの費用が、かかる場合もあります。

自分が住んでいるマンションを売却した際に、どんな諸費用がかかるのかを事前に把握しておきましょう。

税金

次に、マンション売却時にかかる税金について、みていきましょう。

マンションを売る際には、主に以下の税金がかかります。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

印紙税

印紙税とは、印紙税法で定められた課税文書に対して、課される税金です。不動産の売買において取り交わす売買契約書も印紙税の課税文書に該当します。契約金額によって、支払うべき税額が決まります。

契約金額	税率	軽減税率
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1千円	500円
100万円超500万円以下	2千円	1千円
500万円超1,000万円以下	1万円	5千円
1,000万円超5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超1億円以下	6万円	3万円
1億円超5億円以下	10万円	6万円
5億円超10億円以下	20万円	16万円
10億円超50億円以下	40万円	32万円
50億円超	60万円	48万円

令和6年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書については、軽減措置がとられており、本来の税額より低くなっています。例えば、契約金額が2,000万円の場合、印紙税は1万円です。

もしも収入印紙が貼られていない場合、印紙税額の3倍に相当する過怠税を払わなければならないケースもあります。

登録免許税

登録免許税とは、不動産登記の際にかかる税金です。

マンション売却の場合は、住宅ローンを完済して、抵当権抹消の登記をしなければなりません。住宅ローンをすでに完済している場合も、抵当権抹消の登記をしていない場合は、登録免許税がかかります。

抵当権とは、住宅ローンを組むときに、金融機関が土地と建物に設定する担保の権利のことを言います。

登録免許税の税額は、不動産1個につき1,000円です。土地と建物両方の場合は、それぞれに1,000円がかかり、税額は合計2,000円になります。

なお、不動産登記は手続きが煩雑であることや知識が必要なことから、一般的には司法書士に依頼するケースが多いです。司法書士に依頼する場合、登録免許税に加えて、司法書士に支払う報酬などの費用もかかる点を理解しておきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売ったときの利益に対してかかる所得税(復興特別所得税を含む)・住民税のことです。

利益に対して税金が発生するため、マンション売却により利益が出なかった場合、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間が、売却した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかで変わります。所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、５年以下の場合は短期譲渡所得です。

譲渡所得の種類	所得税	住民税	合計
長期譲渡所得	15.315%	5%	20.315%
短期譲渡所得	30.63%	9%	39.63%

なお、マイホームを売ったとき、所有期間が10年を超えるなど一定の基準を満たせば、通常より低い税率で税額を計算する軽減税率の特例の適用を受けることができます。

売却費用を抑える方法

最後に、マンション売却時にかかる手数料を安く抑える方法を紹介します。

• 自分でできる手続きや作業は自分で行う
• 譲渡所得税について特別控除を受けられるか確認する

マンションの売却時にかかる手数料を抑えるなら、自分でできる手続きや作業はなるべく自分で行いましょう。

例えば、マンション売却時の不動産登記を自分で手続きすれば、司法書士への報酬を支払う必要がありません。ただし、書類を集める手間や手続きの煩雑さから、一般的にはプロに依頼するケースが多いので、よく検討してください。

また、引越しの運搬を業者に依頼せず自分で行えば、引越しにかかる費用を軽減できます。引越し作業についても、個人でやる場合は負担が大きくなるので、慎重に検討してください。

さらに、譲渡所得税を抑えられないかどうかも確認しましょう。マンションを売って利益が得られる場合は、譲渡所得税の特別控除を受けられる可能性があります。

例えば、マイホームを売った場合、一定の条件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用が受けられます。特例が適用されれば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できるため、譲渡所得税を大きく抑えられます。

適用される特別控除がないかどうか、事前に要件を確認しましょう。

マンション売却時の費用を理解して納得のいく売却を

マンションを売却する際には、仲介手数料や税金などさまざまな費用がかかるため、事前に調べて把握しておきましょう。

納得のいく価格でマンションの売却をしたいなら、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。

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