マンションを売るか貸すか決める方法をメリットとデメリットから解説

住まなくなったマンションを売るか貸すか迷っている方もいらっしゃると思います。立地が良く、利便性の高いマンションであれば、貸すことも十分に考えられますが、条件の悪い物件では、入居者を募集してもそもそも借主が決まらないこともよくあります。

売れる物件は多いですが、実際のところ貸せる物件は少ないため、売るか貸すかの選択肢は二択ではなく実は一択かもしれません。そんな中で、マンションを売るか貸すかはどのように決めたら良いのでしょうか。

この記事では「マンションを売るか貸すか」をテーマに解説し、マンションを売る流れや貸す流れについても紹介します。

マンションを売るか貸すか迷った時の判断ポイント

マンションを売るか貸すか迷った時の判断ポイントについて解説します。

住宅ローンの残高があれば金融機関へ

まず、住宅ローンが残っているマンションは、原則として他人に貸すことができません。
理由としては、住宅ローンの資金使途はマイホームの購入であり、投資物件（収益物件）の購入ではないからです。住宅ローンで購入したマンションを他人に貸した場合、外形上は収益物件を購入しているのと同じになります。

住宅ローンは不動産投資ローンよりも金利が安いため、借主にとって有利なローンです。そのため、住宅ローンを不正に利用して収益物件を購入するという詐欺犯罪が存在します。ゆえに、うかつに住宅ローンが残っている状態で他人に貸してしまうと、住宅ローンの不正利用とみなされる可能性があるのです。

そこで、住宅ローンが残っている場合は、銀行に相談に行き、不動産投資ローンに借り換えて貸すことができないかを確認することが必要です。銀行によっては、不動産投資ローンへの借り換えを認めてくれることがあります。

すべての銀行が借り換えを認めるわけではありませんが、どうしても貸し出したい場合には、まずは銀行に相談してみてください。

再び住む予定があれば定期借家契約を検討

再び住む予定があれば「定期借家契約」を検討します。定期借家契約とは、更新の概念のない賃貸借契約のことです。定期借家契約であれば、契約期間満了時に確実に借主を退去させることができます。

一方で、更新のある賃貸借契約のことを「普通借家契約」と言います。普通借家契約は、貸主の一方的な都合で更新の拒絶ができない契約となっています。更新の拒絶をするには、貸主側に借主を退去させるに足りる正当な理由と立ち退き料が必要となります。

普通借家契約は物件を取り戻せるどうか不確定であることから、再び住む予定の人にとっては使いにくい契約です。

管理が難しそうであれば売却を検討

管理が難しそうな物件であれば、売却を検討します。賃貸借では、貸主に修繕義務が課され、マンション内の設備で壊れているものが多ければ貸主の費用で修繕をすることが必要ですが、売却であればそうした負担はありません。

特に築年数が古く、多くの修繕が予想される物件は管理が難しいと考えられます。正常に作動しない設備が多ければ、売却するのも一つの考えです。

マンションを売るメリット・デメリットとは

マンションを売るメリットとデメリットについて解説します。

マンションを売るメリット

マンションを売るメリットには、以下の点が挙げられます。

• 貸すよりも簡単なことが多い
• 維持費の負担がなくなる
• 基本的にリフォームは不要

1つ目のメリットは「貸すよりも簡単なことが多い」という点です。そもそも売れる物件の範囲は広いですが、貸せる物件の範囲は狭いといえます。また、いくら立地が良くてもファミリータイプの物件は賃貸需要が弱いです。

ファミリータイプは面積が広いことから家賃が高くなり、借りる人が少なくなります。ファミリータイプの物件は賃貸経営が難しいことから、一般論として売却の方が簡単です。

2つ目のメリットは「維持費の負担がなくなる」という点です。マンションは、固定資産税や都市計画税、管理費、修繕積立金の維持費が生じます。貸してもこれらの費用は所有者負担であり、空室が発生すれば費用が垂れ流しの状態となります。売ってしまえば、維持費で頭を悩ますことはなくなります。

3つ目のメリットは「基本的にリフォームは不要」という点です。リフォームは、売却と賃貸で考え方が明確に異なります。所有権が移転できる売却では、買主が購入後に自分でリフォームできるため、売主はリフォームせずとも売ることができます。

一方で、所有権が移転しない賃貸では、借主が入居後にリフォームすることはできません。そのため、賃貸では貸すためにまずリフォームが必要となることが多いです。

マンションを売るデメリット

マンションを売るデメリットには、以下の点が挙げられます。

• 家賃収入を得られない
• 将来利用できなくなる
• 資産家の場合は相続税が上がる

1つ目のデメリットは「家賃収入を得られない」という点です。条件の良い物件であれば手放すのは惜しいため、貸して家賃収入を稼いだ方が良いといえます。

2つ目のデメリットは「将来利用できなくなる」という点です。売却してしまえば、例えば将来子どもが住むといったこともできなくなります。

3つ目のデメリットは「資産家の場合は相続税が上がる」という点です。基本的に相続税は一部の資産家のみに課される税金になります。

資産家の方は、マンションは売らずにそのまま貸した方が相続税対策となります。理由としては、相続税評価額は現金よりも収益物件の方が一般的に低いからです。マンションを売却して現金に換えてしまうと相続税が増える結果になりますので、売却せずにそのまま貸すことをおすすめします。

マンションを貸すメリット・デメリットとは

マンションを貸す場合、基本的にメリットとデメリットは、売る場合のメリットとデメリットの裏返しです。以下に列挙します。

マンションを貸すメリット

• 家賃収入を得られる
• 将来利用できる
• 資産家の場合は相続税対策になる

マンションを貸すデメリット

• 貸すのが難しい物件も多い
• 空室時は維持費の負担が重くなる
• リフォームが必要となる場合もある

マンションを売る流れと気をつけたいポイント

マンションを売る流れと気をつけたいポイントについて解説します。

マンションを売るまでの流れ

売るまでの流れは、以下の通りです。

1. 価格の査定を依頼
2. 不動産会社と媒介契約を締結
3. 販売活動の開始（買主が決まるまで一般的には3カ月程度）
4. 買付証明書の受領
5. 売買契約の締結（引渡までは一般的に1カ月程度）
6. 引渡
7. 必要があれば売却の翌年に確定申告

売却は時間がかかるという点が最大の特徴です。査定から引渡までのトータルの時間は、4～6カ月程度必要となります。

マンションを売る費用感

マンション売却で必要な主な費用と、それぞれの費用感は以下の通りです。

費用項目	費用感
仲介手数料	売買代金が400万円超なら「売買代金✕3％＋6万円」
印紙税	売買代金が1,000万円超5,000万円以下なら1万円※
抵当権抹消費用	抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円 司法書士手数料は1.5～2.5万円程度

税金に関しては、売却益が生じなければ発生しません。マンション売却では、売却益が生じないことが多く、税金は発生しないこともよくあります。税金が生じない場合の費用感は「売買代金の4％弱程度」です。

マンションを売る際に気をつけたい点

売却で気を付けたいポイントは以下の2点です。

• 売却活動の全体スケジュールに余裕を持つ
• 欠陥に関しては正直に告知する

1つ目は「売却活動の全体スケジュールに余裕を持つ」という点です。売却期間が短いと、焦って安く売ってしまう「売り急ぎ」につながりやすくなります。

2つ目は「欠陥に関しては正直に告知する」という点です。売却では必ずしもリフォームや修繕をする必要はなく、多少の欠陥があってもそのまま売ることができます。ただし、欠陥を抱えている物件は、不具合について正直に買主に告げることが必要です。

マンションを貸す流れと気をつけたいポイント

マンションを貸す流れと気をつけたいポイントについて解説します。

マンションを貸すまでの流れ

貸すまでの流れは、以下の通りです。

• 賃料の査定を依頼
• 管理会社（不動産会社）と管理契約を締結
• 入居者募集の開始
• 入居希望者の入居審査
• 賃貸借契約の締結
• 入居開始

入居者が決まるまでの期間は、物件や募集時期によります。立地などの条件が良く、さらに引っ越しシーズンに重なった場合は1カ月以内に決まることもあります。

マンションを貸す費用感

マンションを貸すときに必要な主な費用と、それぞれの費用感は以下の通りです。

費用項目	費用感
仲介手数料	家賃の1カ月分
広告宣伝費（AD）	家賃の1～3カ月分
修繕費用	クロスの張り替え等の簡易なものなら8～10万円程度 フルリフォームなら400～600万円程度

ADとは、advertisement（広告、宣伝）の略で、不動産業界では賃貸の募集をする際の「広告宣伝費」のことを指します。

具体的には、仲介手数料では補いきれない、特別な広告や集客を行い、自分の物件に優先して借主をあっせんしてもらうために管理会社に支払う費用になります。条件の良い物件であれば、ADは「なし」もしくは「家賃の1カ月分」程度です。条件の悪い物件だと「家賃の2～3カ月分」が必要となることもあります。

マンションを貸す際に気をつけたい点

賃貸に出すときに気を付けたいポイントは以下の2点です。

• 多額のリフォーム費用が必要となることがある
• ADが多い物件は貸すのが難しい

1つ目は「多額のリフォーム費用が必要となることがある」という点です。フルリフォームをしないと貸せないような物件であれば、400～600万円程度の費用が発生してしまいます。

2つ目は「ADが多い物件は貸すのが難しい」という点です。ADを積み増ししないと貸せないような物件は、入居者の入れ替えの度に費用がかさむため、収益性が悪くなります。例えばADを2カ月分以上払わなければいけない物件は、今後の賃貸経営は決して楽とは言えないことから、売ってしまうというのも一つの考えです。

マンションを売るか貸すか迷った時は？

マンションを売るか貸すか、迷った時の対処法について解説します。

リロケーションや期間サブリースも活用可能

リロケーションとは、転勤等で一時的に利用する賃貸のことです。住宅ローンが残っている物件でも、転勤等のやむを得ない事情がある場合には、銀行も賃貸を認めてくれます。転勤の場合は、リロケーションを使うことを考えてもいいでしょう。

期間限定サブリースとは、一定期間、管理会社が借上げるというサービスです。貸せるかどうかわからない物件は、管理会社に期間限定サブリースをできないか確認してみるという方法もあります。

空き部屋のままにするのもあり

売ったり貸したりせずに、しばらく空き家のままにしておくのもありという考え方もあります。焦らずにじっくりと活用方法を考えられるという点ではメリットです。

ただし、マンションの場合、管理費や修繕積立金が発生するため、維持費は戸建てよりも割高となります。また、空き家のまま放置すると、「カビが生える」「下水からの汚臭が充満する」等の事象が生じる可能性がある点がデメリットです。よって、半年ほど空き家にしておき、良い活用方法が見つからなければ、売却することをおすすめします。

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