マンション売却時にリフォームは必要？判断基準や費用を解説

マンションの売却に備えて、見栄えをよくした方が売れやすいのではないかと思い、リフォームを検討していませんか。

結論からいうと、売却のためのリフォームは原則として必要ありません。場合によってはかえってマイナス効果になることもあるので注意が必要です。

しかし、リフォーム内容によってはマンションの印象がアップし、プラスに働くことがあります。

この記事ではマンションを売却するのに、なぜリフォームは原則不要なのか、そしてどのようなリフォームであればプラスに働くのかを解説します。失敗しないためのポイントも紹介しますので、マンションの売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

マンション売却時にリフォームは必要？

売り物件のマンションの中には、リフォーム済みの物件や、リノベーション済みでまるで新築マンションのような物件があります。好条件で売却するためには、リフォームは必要なのでしょうか。

基本的にリフォームは不要

結論からいうと、マンションを売却するためにリフォームする必要はありません。リフォーム済み物件の多くは、不動産会社が再販している物件です。相場よりも安く買取りしていることが多く、その分リフォームをして競争力をつけて販売しているのです。

一方で、個人がマンションを売却する場合は、リフォームせず現状有姿としているケースがほとんどです。基本的には費用をかけてリフォームをする必要はないでしょう。

マンション売却時にリフォームが不要な理由

マンション売却時に、なぜリフォームは不要なのでしょうか。ここでは代表的な3つの理由について、具体例を交えながら解説します。

リフォーム費用がかかって損をすることがある

売却するためにリフォームをしたからといって、かかった費用を売却価格にそのまま上乗せすることができるわけではありません。

たとえば100万円かけてリフォームし、不動産会社が査定した価格に100万円を上乗せした価格で売りに出したとします。もし同じマンション内で同じ条件の物件が100万円安く売りに出ていたら、おそらく多くの人が安い方を選び、購入後に自分好みのリフォームをしたいと考えるでしょう。

自分の趣味ではないリフォームであれば、買い手はその価値を評価しないため、せっかく費用をかけてリフォームしても無駄になることがあります。

また、マンションは築年数で比較される傾向があり、室内がきれいだとしても築浅物件の方が不動産として評価が高く、ローンも組みやすいのが実情です。室内をきれいにするより、価格を安く設定した方が買い手はつきやすいでしょう。

特に、住み替えの場合などは資金を手元に残しておく必要があるので、マンションを売却する際にはなるべく費用をかけないことをおすすめします。

買い手がつきにくくなることがある

せっかく費用をかけてリフォームしても、万人受けしないようなリフォームをした場合、かえって印象が悪くなり買い手がつきにくくなることがあります。

たとえば経年劣化が気になる照明器具を処分し、高級感を出したいと考えて個性的な照明器具に交換したとします。しかし買い手の趣味が異なれば、その照明器具を撤去処分した上で新しいものを用意しなくてはなりません。費用が惜しいと思えば、マンションの購入自体を断念する可能性もあるでしょう。

つまり下手に費用をかけず、なるべく安い価格で売出した方が売りやすいということです。

住みながらリフォームすると引渡し時に新品ではなくなる

たとえば居住しながら売却する場合に壁紙のクロスを張り替えたとしても、そのクロスは買主に引き渡す時には新品の状態ではなくなります。また、リフォームから売却までの期間が長くなれば汚してしまう可能性もあります。

せっかくクロスを貼りかえても、買主が購入後にリフォームをすることもあり、その場合は無駄になってしまいます。

不動産会社が売主の物件は、空き家の状態なのでリフォーム済みのメリットを活かしやすいですが、居住中の場合はかえって無駄になってしまう可能性があるので、リフォームはおすすめできません。

もしクロスや床材を張り替えるのであれば、基本的には住み替え先に引越しした後に検討しましょう。

マンション売却時に印象がアップするリフォームの種類

ここまで基本的にはリフォーム不要ではあると解説してきましたが、リフォームの種類や内容によっては買い手の印象がアップすることもあります。マンションの状態によってはリフォームも視野に入れるとよいでしょう。

ここではマンション売却時におすすめのリフォームとその相場を紹介します。実際にどのようなタイプを選択すればよいかについても触れますので、参考にしてください。

壁紙のクロスや床材の張り替え

室内で大部分の面積を占めるのは壁や床です。その広い面がきれいな状態であれば、内見時の印象はよくなります。またキッチンや浴室などに比べて安価でリフォームできるため、費用対効果も高いといえます。

壁紙やフローリングなどを張り替える場合は、なるべく誰もが気に入るようなシンプルなものを選ぶのがコツです。クロスであればほぼ柄のない、白やオフホワイトをおすすめします。クロスにはグレードがありますが、高級ラインを選ぶ必要はなく、スタンダードなタイプで問題ありません。

床材はフローリングが一般的ですが、カラーやその濃淡には流行もあります。トレンドをおさえたリフォームにするためにも、不動産会社やリフォーム会社に相談することをおすすめします。

フローリングの張り替えには、既存のフローリングを撤去して新規に張り替えるリフォームと、既存のフローリングに重ねて張る方法があります。安価にできるのは重ね張りですが、床に厚みが出てしまうため建具や窓枠の状況によってはできない場合もあります。詳しくはリフォーム会社にご相談ください。

クロスや床材を張り替えする場合の、一般的なリフォーム相場は以下の通りです。

クロス張り替え	6帖	8帖
	6万円前後～	7万円前後～
フローリングの張り替え	6帖	8帖
	15万円前後～	20万円前後～
フローリングの重ね張り （既存の上に重ねて張る場合）	6帖	8帖
	9万円前後～	12万円前後～
畳表替え （畳の表と縁を新しくする）	6帖	8帖
	3.5万円前後～	4.5万円前後～

トイレなどの水回り

築年数が古くなると、とくに水回りの汚れや劣化が気になります。水回りの中でも、マンションの買主が購入後にリフォームしたいと考えるのがトイレです。

トイレはキッチンや浴室に比べて好みやこだわりが少ない箇所でもあるので、リフォームすることがプラスにつながりやすいでしょう。

また、トイレは他の水回りに比べて比較的短時間（1日程度）で工事できることから、リフォームする側にとって負担が少ないというメリットもあります。

トイレをリフォームする場合、デザインはシンプルなもので、カラーは白がおすすめです。グレードが高いものを選ぶ必要はありませんが、温水洗浄便座の一体型が人気です。便器を交換するのであれば、壁や天井のクロスと床材のクッションフロアを一緒にリフォームしましょう。

また全体が新品になると、目につくのがタオル掛けやペーパーホルダーです。これらは数千円程度で購入できるので、一緒に交換することをおすすめします。

トイレをリフォームする場合の一般的な相場は以下の通りです。

	一般的な費用
便器のみ交換	8万円前後～
温水洗浄一体型便器に交換	10万円前後～
トイレ全体をリフォーム	25万円前後～

マンション売却時にリフォームする場合のポイント

最後にマンション売却時にリフォームする場合に、気をつけたい4つのポイントを紹介します。

できるだけ費用を抑える

費用をかけてリフォームしても、その分高く売れるという保証はありません。また売却する前にリフォームをするということは、自己資金からその費用を捻出しなければならず、住み替えを予定している場合は自己資金が減ることになります。

そのため、売却時にリフォームする場合はできるだけ費用を抑えましょう。グレードが高いものを選ぶ必要もありませんし、すべて完璧にリフォームする必要もありません。とにかく見た目をよくすることを重視し、費用対効果が高いリフォームを目指しましょう。

リフォームの記録を残しておく

売却時に限らず、リフォームや修理した履歴は必ず残しておきましょう。履歴があれば、売り出す際の販売用の図面にも「〇年にリフォーム済み」と記載してアピールすることができます。

ここで大切なのは、あいまいな年数を表記することはできないということです。軽微な間違いは大きな問題にならないかもしれませんが、大きく異なると「詐称」となることもあるので注意が必要です。

売買契約の時に売主がマンションの現状について説明するために作成する「物件状況報告書」には、リフォームの履歴を記載する箇所があります。リフォームの内容と時期についてはきちんと記録を残し、買い手に正確に説明できるようにしておきたいものです。

ゆえに、リフォームや設備等を修理したときは、請負契約書や領収書などを捨てずに保管しておきましょう。工事内容や実施時期を確認することができるうえ、リフォームしたことの証明にもなります。

万人受けするデザインにする

リフォームは自分の好みではなく、「万人受けするデザイン」という視点で仕様やカラーを選びましょう。個性的なデザインにしてしまうと、せっかく内見に至っても検討対象から外されてしまう可能性が高くなります。

とくにマンションの場合は、デザインなどにこだわる必要はなく、なるべくシンプルなリフォームがおすすめです。そうすれば多くの人が検討しやすい物件になり、結果として成約につながる可能性が高くなります。

リフォームを検討する場合は、実施内容も含めて不動産会社に相談しましょう。不動産会社はプロです。地域性やその時の需要を理解していますので、よりよい提案をしてくれるはずです。

リフォーム費用を確定申告する

譲渡所得とは、マンションなど一定の資産を売却した時に発生した利益（所得）をさします。譲渡所得が発生したら、翌年に確定申告をしなければなりません。

譲渡所得は以下の計算式で算出します。

譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

マンションを売却するためにリフォームをした場合の費用は、上記計算式の中の「譲渡費用」に該当します。つまり譲渡益（売却利益）から経費として差し引くことができ、支払うべき税金を減らすことができるのです。

ただし、領収書などがない場合はリフォームしたことを証明できません。売却のためにリフォームした場合には領収書などをきちんと保管し、確定申告時に経費として計上できるようにしましょう。

ちなみにマンション購入時に改修工事等をした場合は、取得費として経費計上することができます。

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