マンションの相続税、相続後の売却時の税金は？節税のポイントも解説

マンションなどの不動産は高額な資産のため、多額な相続税がかかるのではないかと不安になる方もいるでしょう。実は相続時だけではなく、相続した不動産を売却する際にも、税金が発生する場合があります。

そこで本記事では、不動産を相続した際の相続税の計算方法や、売却したときにかかる税金についてわかりやすく解説するとともに、相続した不動産の売却時に利用できる各種控除や売却のポイントを紹介します。知らずに損をしてしまうことがないよう、参考にしてください。

マンションの相続にかかる税金

まずお伝えしたいのは、マンションを相続したからといって、必ず相続税が発生するわけではないということです。
国税庁によれば、2021（令和3）年に相続税がかかった人の割合は9.3％、つまり残りの9割は相続税が発生していません。ここからは、相続税がかかるのかどうかの判定方法と相続税がかかる場合の計算方法について解説します。

出典：令和3年分相続税の申告実績の概要｜国税庁

相続税の計算

相続税がかかるのかどうかの判定方法と、相続税がかかる場合の計算方法を6つのステップに分けて説明します。

ステップ1：相続財産の総額を計算する
ステップ2：基礎控除の額を計算する
ステップ3：相続税が発生するか判断する
ステップ4：相続税が発生する場合、相続税の総額を計算する
ステップ5：各相続人の相続税額を計算する
ステップ6：各相続人に適用できる控除があれば、税額から控除する

ステップ1：相続財産の総額を計算する

まず、以下の計算式で相続財産の総額（正味の遺産額）を計算します。

正味の遺産額＝
①相続財産（みなし相続財産含む）－②非課税財産＋③相続時精算課税の適用を受ける贈与財産－④債務及び葬式費用＋⑤相続開始3年以内の贈与財産

それぞれ詳しく解説します。

1. 相続財産は現金、預貯金、不動産、有価証券などのプラスの財産のことを指します。みなし相続財産（※）も加えることを忘れないでください。
2. 非課税財産とは相続財産の中で、相続税が課税されない財産を指します。具体的には墓地、墓石、生命保険金の非課税部分、死亡退職金の非課税部分等です。
3. 相続時精算課税制度を利用した贈与財産、贈与の行われた時期は問いません。
4. 債務とは亡くなられた方の借金、支払うべき所得税屋固定資産税などの税金、医療費や家賃などです。葬式費用とともに相続財産から差し引きます。
5. 相続の開始以前3年以内にされた生前贈与は、相続財産に足して計算します。なお、既に支払った贈与税がある場合は相続税から控除されます。

※みなし相続財産とは
みなし相続財産は、被相続人が亡くなったことで、初めて取得する財産を指します。代表的なものとして、死亡退職金、死亡保険金があります。みなし相続財産は、本来は相続財産ではありませんが、税法上は相続財産とみなされ、相続税の課税対象となる財産です。ただし、死亡退職金、死亡保険金には一定の非課税枠があります。

ステップ2：基礎控除の額を計算する

次に、基礎控除の額を計算します。計算式は以下の通りです。

3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

基礎控除額の計算は、法定相続人の数が重要です。民法とは異なるカウントの仕方のため、注意しましょう。

①相続放棄
相続放棄した相続人がいたとしても、放棄していないものとして法定相続人の人数に含んで計算します。

②養子の制限
基礎控除の計算上、法定相続人としてカウントする養子の数には制限があります。
法定相続人に実子がいる場合→養子が何名いても1名までしかカウントできない
法定相続人に実子がいない場合→養子が何名いても2名までしかカウントできない

例）遺産総額5,000万円：相続人…妻・子ども2名、養子2名

基礎控除の額　3,000万円＋(600万円×3名)＝4,800万円

遺産総額5,000万円が基礎控除額を超えるため、相続税が発生します。

民法上の法定相続人は妻、子ども（実子）2名、養子2名の5名ですが、相続税の基礎控除の計算では妻、子ども（実子）2名、養子1名（実子がいるので養子は1名までしかカウントできない）です。

なお、相続人の妻が妊娠中の場合、相続税の基礎控除の計算時では相続税の申告書を提出するときにお腹の中の赤ちゃんが誕生していれば法定相続人として扱います。つまり相続が発生した翌日から10カ月以内に赤ちゃんが誕生していれば法定相続人としてカウントします。民法の定めでは、相続があったときに赤ちゃんが誕生したものとして扱います。

ステップ3：相続税が発生するか判断する

相続財産の総額（正味の遺産額）が基礎控除の額を超えると、超えた部分に相続税がかかります。この超えた部分を「課税遺産総額」と呼び、以下の計算式で算出することができます。

正味の遺産額―基礎控除額＝課税遺産総額（相続税の課税対象となる遺産の総額）

正味の遺産額が基礎控除の額を超えなければ、相続税は発生しません。相続税が発生しない場合は原則として申告不要です。

ステップ4：相続税が発生する場合、相続税の総額を計算する

相続税が発生する場合は、ステップ3で確認した課税遺産総額を法定相続分で分け、各相続人の仮の税額を算出します。算出された各相続人の税額を合算すると、相続税の総額を出すことができます。

例1）課税遺産総額2,500万円：法定相続分通りの割合で遺産を分割する場合（基礎控除以外の控除は考慮しない）

法定相続人…妻（1/2）子ども1（1/4）子ども2(1/4)

妻の法定相続分に応ずる取得価格＝2,500万円÷2＝1,250万円
下記の表より税率は15％なので1,250万円×15％＝187.5 万円

187.5 万円から、表の右端に記載された控除額の50万円を差し引く＝137.5万円
妻の仮の相続税額は137.5万円
子ども1の法定相続分に応ずる取得価格＝625万円

下記の表より税率は10％なので、625万円×10％＝62.5万円
控除額はないため子ども1の仮の相続税額は62.5万円、子ども2も同額の62.5万円

全員の相続税額＝137.5万円＋62.5万円＋62.5万円＝262.5万円
相続税の総額は262.5万円

引用：No.4155 相続税の税率｜国税庁

ステップ5：相続税の総額を実際の相続割合で割る

ステップ4で求めた相続税の総額を実際の相続割合（今回の例では法定相続分通りの割合とする）で割ることで、各相続人の相続税額が算出されます。

（先の例1の続き）
相続税の総額は262.5万円
妻の相続税額＝262.5万円×1/2=131.25万円
子ども1の相続税額＝262.5万円×1/4=65.625万円
子ども2の相続税額＝262.5万円×1/4=65.625万円

ステップ6：各相続人に適用できる控除があれば税額から控除する

相続税には、ステップ2で計算した基礎控除の他にも、下記のようなさまざまな控除が設けられています。各相続人が控除の要件にあてはまれば、相続税額をおさえることが可能です。

• 配偶者控除
• 小規模宅地等の特例
• 未成年者控除
• 障害者控除

もともと相続税が発生しない場合には申告は不要ですが、上記の控除を適用した結果、相続税が発生しない場合には相続税の申告が必要になります。詳しくは税理士に相談しましょう。

相続したマンションの売却時にかかる税金

相続したマンションの売却時には、以下のような数種類の税金が発生します。

• 相続登記の費用
• 売買契約書に貼付する印紙代（印紙税）
• 譲渡所得税と住民税

ただし、譲渡所得税と住民税に関してはすべてのケースで発生するわけではなく、売却益が出ることが前提です。のちほど紹介する各種の控除を利用することで、譲渡所得税・住民税を節税することも可能です。それぞれの税金について確認していきましょう。

相続登記の費用

不動産を相続した場合には、不動産名義を相続人の名義に変更する「所有権移転登記（相続登記）」を申請します。亡くなった人の名義の不動産をそのまま買主の名義に変更することはできないので、売却前に必ず申請しましょう。

相続登記には登録免許税（国税）がかかり、「不動産の固定資産税評価額×0.4％」という計算式で求めることができます。

例）固定資産税評価額が2,000万円の土地と800万円の建物を相続した場合

（2,000万円＋800万円）×0.4％＝11.2万円

相続登記を司法書士に依頼をする場合には、戸籍謄本等住民票除票の取得費、登記事項証明書の取得費、固定資産税評価証明書の取得費、郵送費の他に、司法書士報酬がかかります。依頼するケースにもよりますが、司法書士報酬の相場は8～12万円程度と考えておけば良いでしょう。

印紙税

売却の際に必要となる売買契約書には、売買金額に応じた印紙を貼付します。印紙を貼付することで印紙税を納付したことになります。

不動産の売買契約時には、買主・売主双方に保管用の売買契約書を作成します。契約書を2部作成すると印紙税もそれぞれ課税されます。そこで、署名捺印済みの契約書に印紙（消印済み）を貼付した正本を1部作成して売主保管用とし、その契約書正本のコピーを買主に渡すことで、印紙税の節税をすることもあります。

なお、2024（令和6）年3月31日までに作成される売買契約書で、記載価格が10万円を超える場合は、軽減税率が適用されます。

引用：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

売却益が出た場合

相続したマンションを売却し、譲渡所得（利益）が出た場合には譲渡所得税と住民税が発生します。譲渡所得は、給与などの他の所得とは分離して課税され、課税対象となる分は以下の計算式で求めることができます。

譲渡収入－（取得費＋売却費用）－特別控除額＝課税譲渡所得

譲渡収入：不動産の売却代金（固定資産税・都市計画税の清算金も含める）
取得費：被相続人がマンションを購入した時の価格から減価償却した金額
売却費用：仲介手数料、売買契約書に貼付する印紙代、相続登記の費用、リフォーム費用

譲渡所得税、住民税ともに、所有期間の長さにより税率が変わります。所有期間は被相続人がマンションを所有した時から、相続人が売却した年の1月1日時点での所有期間で計算します。

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得となり、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得になります。

保有期間	所得税率	住民税率	合計
短期譲渡所得	30％	9％	39％
長期譲渡所得	15％	5%	20％

出典：
No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

相続したマンションの売却時の節税方法

相続した不動産を売却したとき、譲渡所得税・住民税を節税できる特例があります。知らずにいると、数百万単位で損をしてしまうこともあるので事前に確認しておきましょう。相続したマンションの売却時に利用できる主な特例は次の4つです。

1. 3,000万円の特別控除
2. 軽減税率の特例
3. 取得費の特例
4. 空き家売却の特例

相続人も住んでいた場合の3,000万円の特別控除の特例

3,000万円の特別控除は、個人がマイホームを売却して利益が出た場合、譲渡所得から最高で3,000万円を控除できる制度です。相続した不動産の場合に、3,000万円の特別控除を利用できるケースは売主である相続人が同不動産に被相続人と同居していた場合です。
被相続人と同居していた自宅であれば、要件のハードルは高くないので積極的に活用しましょう。

3,000万円の特別控除の特例の要件

• 売却直前まで売主が家屋に住んでいたこと
• 以前住んでいた家屋や家屋とともに譲渡する敷地は、転居から3年後の12月31日までに売却すること
• 転居後に家屋を取り壊した場合、転居から3年後の12月31日または家屋の取り壊した後1年以内のいずれか早い日までに譲渡すること

出典：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

軽減税率の特例

不動産を10年以上所有していた場合、譲渡所得に課税される所得税と住民税が安くなります。先ほど取りあげた3,000万円の特別控除の特例とも併用が可能です。所有期間が10年を超える不動産の売却は、長期譲渡所得の税率よりも低くなります。

	通常の長期譲渡所得	6,000万円以下	6,000万超の部分
所得税率	15％	10％	15％
住民税率	5％	4％	5％
合計税率	20％	14％	20%

軽減税率の特例の要件

• 譲渡した年の1月1日時点で、不動産所有期間が10年を超えること
• 第三者に売却すること
• 現在住んでいる家屋、または住まなくなって3年以内の家屋
• 前年、前々年に同軽減税率の特例を受けていないこと

出典：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、被相続人の亡くなった日から3年10カ月以内に相続した不動産を売却した場合に所得税を減税される制度です。前提として、相続税を納税した人のみに適用されます。

取得費加算の特例の要件

• 相続により財産を取得した人がその財産を売却すること
• 財産を取得した人が相続税を支払っていること
• 相続が発生した日から3年10カ月以内に相続した土地や建物を売却すること

出典：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁

空き家売却の特例

空き家を相続した場合に、一定要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円が控除されます。

空き家売却の特例の代表的な要件

• 1981（昭和56）年5月31日以前に建築された家屋であること
• 相続の開始直前において、その被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
• 区分所有建築物（マンション）以外の家屋であること
• 家屋を譲渡する場合、譲渡時において、その家屋が現行の耐震基準に適合するものであること
• 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2023（令和5）年12月31日までに売却すること

前提として、1981（昭和56）年5月31日を過ぎて建築された家屋は適用対象外です。要件に合う1981（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋でも、耐震基準に適合するようリフォームをされていること（もしくは売却までにリフォームする）も条件となっています。

また、相続発生直前に被相続人がひとり暮らしをしていたこと、マンション等の区分所有建築物は対象外であること等、なかなかハードルの高い要件です。

相続した不動産が要件に適合するか否か、他の特例との併用の可否などが気になる場合は税理士に相談しましょう。

出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

相続したマンション売却時の5つのポイント

相続したマンションを売却する場合、ケースによってはまず相続税がかかり、さらに譲渡所得税・住民税がかかる可能性があります。よって、節税のためには紹介した各種控除の利用を最大限に活用していくことが重要です。ただし、各種控除や特例は適用日の期限があり、期限を過ぎてしまうと申請できないため注意が必要です。ここからは、相続したマンションを売却する場合に知っておきたいポイントを5つ解説します。

取得日がわかる書類を用意

相続したマンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税と住民税が発生します。このとき、利益が出たか判断するのは被相続人が購入したときのマンションの価格です。

ただし、相続不動産の場合は、購入時の売買契約書や領収書などが見つからないことが珍しくありません。どうしても当時の購入金額がわからなければ、相続したマンションの売却価格の5％を、故人が購入した金額とみなして計算をしますが、この場合かなり低い金額になるため、譲渡所得税と住民税が高額になってしまいます。できるかぎり契約書や領収書を探しましょう。

どうしても見つからない場合は、相続税に詳しい税理士に相談することをおすすめします。他の書類や役所調査などで故人の購入した当初の価格を証明する方法が見つかるかもしれません。

特例・控除を受けるためは、所有期間の確認も必要です。税務上で所有期間を判定する場合、不動産の契約日、引渡し日、登記日のいずれも有効とされています。通常、最も早い（古い）日付は売買契約書に記載された契約日であるため、売買契約書があればベストでしょう。売買契約書が見つからない場合には、法務局で不動産登記事項証明書を取得すれば引渡し日が判明します。

出典：No.3258 取得費が分からないとき｜国税庁

各種控除や特例の適用期限に注意

相続したマンションを売るときに重要なのは、各種控除や特例を活用し、相続税や譲渡所得税・住民税を節税することです。

各種控除や特例はそれぞれ適用要件があるとともに、適用期限があります。各種控除や特例の適用には、遅くとも相続開始から3年経過した日の年の年末までに売却しなければなりません。

不動産は比較的、流動性が低い資産ですので、期限ギリギリになって売却活動を始めても、すぐに売れるとは限りません。各種控除や特例を活用して節税するためにも、余裕をもったスケジュールで売却活動をスタートすることが大切です。

控除・特例の名称	適用の期限
居住用財産の3,000万円特別控除	住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日
軽減税率の特例	住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日
取得費加算の特例	相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日
相続した空き家を譲渡した場合の3000万円特別控除	相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日 かつ、令和5年12月31日まで

トラブルを避けるため可能な限り高額で売却

マンションを相続し、売却した代金を複数の相続人で分け合うケースでは、配金額でトラブルになることがあります。特に、兄弟などがいる中で親の遺産である実家を売るときはトラブルにならないよう、売主としてプレッシャーを感じることもあるでしょう。

トラブルを回避するためにも、相続した不動産の売却を依頼する場合は数社に査定を依頼し、高値で売却できそうな会社でなおかつ信用できる担当者を選びましょう。

小規模宅地等の特例を狙うなら申告期限まで売却しない

最後に相続税の節税に関連した特例と売却タイミングの解説をします。
相続した不動産は「相続税評価額」という価格をもとに相続税を算出しますが、その相続評価額を減額する制度に「小規模宅地等の特例」があります。この制度を適用できれば、土地の相続税評価額を最大で80％減額できるため、支払う相続税に大きく影響します。

小規模宅地等の特例は土地のみに関する制度ですが、マンションの敷地の土地に関しても適用されます。制度の適用を受けるためには、相続税申告時までにその土地を相続人が継続所有している必要があります。ただし、土地を取得したのが被相続人の配偶者の場合は、継続所有せずとも制度の適用が可能です。

配偶者以外の相続人が土地を含む不動産を取得し、小規模宅地等の特例を利用したい場合は、土地の売却を相続税の申告期限以降に行うようにしましょう。

出典：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

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