不動産の評価はどのように決まる？評価方法は？査定時にどんなことが評価される？などをまとめました

「価格の三面性」という言葉を耳にしたことはありますでしょうか。

物の本質的な価値を把握するためには、いろいろな角度から見ることが必要だと、よくいわれています。

「価格の三面性」は、次の3つの側面から見たそれぞれの価格のことです。

• 費用性：その物をつくるにあたり、どれほどの費用がかかったか。
• 市場性：それがどれほどの値段で市場で取引される物か。
• 収益性：それを利用することによって、どれほどの収益が得られるか。

不動産の価格もこれと同じように、3つの観点から見ることにより、それぞれの評価方法で価格を評価しています。

• 原価法 ＝ 費用性
• 取引事例比較法 ＝ 市場性
• 収益還元法 ＝ 収益性

主に次の3つの方法があります。

１． 原価法

原価法とは、再調達原価（同じ建物をもう一度建築した場合にかかる費用）から、減価修正（築後経過年数や設備・間取・状態などを考慮して行う価格の修正）を行って、対象不動産の試算価格を求める手法のことです。
一戸建ての価格を求める際に多く使われる手法です。一戸建ての価格を求める際は、土地は周辺の取引事例などとの比較からその価格を求め、建物については原価法を用いて、それぞれの価格を合算します。

２．取引事例比較法

取引事例比較法とは、条件の近い物件の取引事例の中から適切な事例を選択し、比較を行い価格を求める手法のことです。
中古マンションや住宅地の価格を求める際に多く使われる手法です。
当社のような不動産会社が物件を査定するときによく使われており、実際の取引事例を引用しているため、一般的に説得力の高い評価手法といえます。

３．収益還元法

収益還元法とは、不動産から得られる純収益（総収益?総費用）を適正な還元利回りで割り戻すことにより価格を求める手法のことです。簡単な計算のようにも思えますが、計算の元となる純収益や還元利回りの適切な把握など、難しい面があります。
商業不動産や収益用不動産の価格を求める際に使われます。

不動産査定のチェックポイントは、次のような項目があります。

１．権利上や法令上に問題ないか
　　所有権、地上権、賃借権、使用権などの権利関係と、建ぺい率、容積率、地目、土地区画整理区域、用途地域、日影規制、前面道路の種類と幅、建物の高さ制限など

２．建物・敷地
　　構造、部屋数・間取り、建築経過年数、住宅の向き、地形、境界など

３．周辺相場
　　近隣の売却物件の売出し価格と取引価格の調査

４．（マンションの場合）管理状況
　　管理形態や修繕積立金、管理費、建物の維持修繕の実施状況、長期修繕計画、フローリングの規則やペットの飼育についてなど

マンションの場合、中古マンションの価格に影響を与える要因の一つが、マンションの「管理状況」です。

マンションにおける管理状態をあらためて確認してみてください。

詳しくは、こちらをご確認ください。
不動産売却時の調査・チェック項目って？

不動産売却では、例えば、同じマンション内で同じ間取りの物件であっても、売却価格は全く同じになるとはなりません。タイミング、部屋の方位、室内の状態によって売却価格は変わってきます。つまり、不動産とはそれぞれが唯一無二のものであって、売却の際のマンション査定も様々な条件を鑑みて行われ、査定価格が決まることになります。

査定価格が決まる上で重要なのが、相場価格です。

特に相場に関しては、直近の販売事例なども考慮する必要があります。不動産会社には、それぞれインターネット上だけでは測ることができないリアルな販売実績の情報を有しています。また、査定の際のノウハウや確実に売却がのぞめそうな価格を提示するかどうかなども、査定価格の違いに反映されるものと考えられます。

ともあれ、査定価格が他社より高い不動産会社のほうが、高く売却できるのでしょうか？

適正な価格であればスムーズな売却につながりますが、売り出し価格を高めに設定して売却に要するまでの期間が長引くと、買い替えや住み替えがスケジュール通りにいかないなども起こりえます。

不動産会社を選ぶ際には、その地域での実績が豊富かどうか、査定の担当者が経験豊富かどうか、スムーズな売却をサポートするようなサービスがあるかどうかなど、よく考慮されることをお勧めいたします。

詳しくは、こちらをご確認ください。
マンション査定と相場の関係性

東急リバブルでは、調査や保証で安心を提供するサービス、不動産の価値を高めるサービス、お客様をサポートするサービスなど充実した売却サービスでご売却のお手伝いをいたします。詳しくは、こちらをご確認ください。

東急リバブルの売却サービス

不動産の価格相場を知りたい、というときに、近隣の地域で住宅や土地がどれくらいの価格で売買されたか分かれば、相場が把握できます。

そんなときに利用したいのが、国土交通省の「土地総合情報システム」です。

このシステムでは、不動産の購入者に対して行ったアンケート調査に基づいて、不動産の「取引価格情報」が公開されています。取引価格とは、住宅や土地の契約価格つまり実際に売買された価格ですから、売り主も買い主もそのエリアの実状に合った希望価格が設定できるはずです。また、予算に応じたエリアを探すことにも役立ちます。

操作は簡単で、「土地総合情報システム」のトップページから、時期、種類、地域を選んでいくだけで、土地や建物の取引総額や坪単価、築年数や構造などが一覧となって表示されます。
地域は地図上をクリックするだけでも検索が可能です。

参考）

　・土地総合情報システム

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暮らしの豆知識 ＜vol.153＞ 【相場がチェックできる土地総合情報システム☆】