地目の種類にはどのようなものがある？地目が”田”や”畑”だと、地目を変えないと売却できないの？などをまとめました

「地目（ちもく）」とは、登記所の登記官が決定した土地の主な用途のことです。

土地登記簿の最初の部分（表題部という）には、土地の所在、地番、地目、地積（土地面積）が記載されていますので、ここで確認できます。

地目は、現況と利用状況によって決められることになっており、次の23種類に限定されています。

• 田
• 畑
• 宅地
• 学校用地
• 鉄道用地
• 塩田
• 鉱泉地
• 池沼
• 山林
• 牧場
• 原野
• 墓地
• 境内地
• 運河用地・水道用地
• 用悪水路
• ため池
• 堤井
• 溝
• 保安林
• 公衆用道路
• 公園
• 雑種地

詳しくは、こちらをご確認ください。
「地目」不動産用語集

土地には、地目という用途別の分類があります。
23種類あって、そのうち住宅が建築できるのは、宅地、山林、原野、農地、雑種地です。
山林、原野は地目を宅地に変更する必要がありますが、手続き前でも宅地のように扱われます。
また、雑種地は建物があれば現況優先で宅地としてみなされます。こちらも宅地への変更手続きが必要です。
農地(田や畑)は、農地法によって使用制限が定められているので、地目が田や畑のままでは住宅を建築することができません。
宅地への変更が求められますが、その前に、農地転用の許可を得る必要があります。

田や畑は農地をあらわす地目です。同様の用途で使用されるのであれば、地目を変更せずに売却できます。ただし、農地委員会への許可申請が必要となります。

農地として売却する場合は、どうしても購入者が農業従事者という限定的なものになってしまいます。そこで、宅地や雑種地などに地目を変更して売却するという方法もあります。
これを農地転用といいますが、法務局の手続きが必要です。手続きを進める際には、現状の使われ方がチェックされ、転用にふさわしいかどうかが判断されます。
農業委員会の証明書も必要になるので、行政書士などの専門家に依頼したほうが安心でしょう。

※詳しくは「農地転用許可制度の概要：農林水産省」をご参照ください。

なお、申請先や必要書類は各行政により異なりますので、詳しくは管轄行政へお問い合わせください。

詳しくは、こちらをご確認ください。
地目が「田」の土地を売却したいが、どうしたらよいのでしょうか？｜ 不動産なんでも〈無料〉ネット相談室

法務局で登記記録を確認すれば調べることができます。
または、法務局のサイト内にある「登記・供託オンライン申請システム」では登記記録のPDFの入手が可能です。
※利用時間は、平日 午前8時30分から午後9時まで

地目を変更したい土地を管轄している法務局で「地目変更申請書」を受け取り、必要事項に記入したら提出します。
法務局による内容の確認、現地調査を経て、登記完了証を受け取ります。相続時の分筆などが絡まず、単に地目変更をするだけであれば、素人でもできる手続きです。
ただし、地目が田や畑の場合は、農業委員会の証明書が必要です。農業委員会とのやりとりは煩雑なので、行政書士などの専門家に依頼するといいでしょう。

実際に、家や土地を売ると税金がかかります。

不動産を売るときには「売買契約書」を取り交わしますが、この契約にかかる税金が「印紙税」で、印紙を契約書に貼り、消印を押すことで納税します。

また、不動産を売却して得た利益（売却益）は「譲渡所得」として、所得税と住民税、復興特別所得税の課税対象となります。譲渡所得にかかる税額は、「売却価格」から「取得費（被相続人が購入時にかかった仲介手数料、印紙代など）」と「譲渡費用（売却にかかった仲介手数料、印紙代など）」を差し引いた売却益（譲渡所得）に税率をかけたもの。また、要件を満たせば「3,000万円の特別控除」の特例が適用できます。

他にも「10年超所有の場合の軽減税率」、「特定の居住用財産の買換え特例」、「マイホームの買い換えの場合の譲渡損失の繰越控除」、「特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除」、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」などの特例が設けられていますから、専門家に相談しながら対策をしたいものです。

詳しくは、こちらをご確認ください。
相続後のよくある事例を解説：Q不動産売却時の税金は？

土地価格のうち、「鑑定評価額」と「査定価格」は、それぞれの土地について調査を依頼し、算出してもらうものになります。不動産の鑑定は「不動産鑑定士」へ、「査定価格」は不動産仲介業者などへ依頼します。

実際の不動産取引で売買された際の価格である「実勢価格」に近く、不動産売却をするときの参考になるのは、「査定価格」の方です。

「実勢価格」「公示地価」「相続税評価額」「固定資産税評価額」については、国土交通省サイトなどで公開されています。

＜土地価格の種類と調べ方＞

・実勢価格の調べ方

実際の不動産取引で売買された際の価格のことです。国土交通省の「土地総合情報システム」のなかの「不動産取引価格情報検索」で、不動産の取引価格情報が公開されています。時期、種類、地域を選んでいくだけで、土地や建物の取引総額や坪単価、築年数や構造などが一覧となって表示されます。

「土地総合情報システム・不動産取引価格情報検索」

・公示価格（公示地価）の調べ方

国土交通省が発表している土地の価格です。国土交通省サイトの「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」で、標準値の公示地価を調べることができます。ご自宅の周辺の標準値の価格が参考になると思います。

「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」

・相続税評価額（相続税路線価）の調べ方

相続税路線価は、相続税・贈与税の算定のために、国税庁が発表している毎年1月1日時点の同一道路上の標準価格（m2あたりの価格）です。国税庁サイトで調べることができます。現在は、過去7か年分まで調べられるようです。

路線価図・評価倍率表(国税庁）

詳しくはこちらをご確認ください。
暮らしの豆知識 ＜vol.153＞ 【相場がチェックできる土地総合情報システム☆】
路線価・公示地価・基準地価って何ですか？｜よくあるご質問