家の価値を計算する「収益還元法」とは？家の資産価値を高めるには？などをまとめました

不動産に限らず、物の価格は多面的な角度からみて決まるのが通常です。

よく言われるのが「価格の三面性」という3つの側面で、次のようになります。

• 費用性：その物をつくるにあたり、どれほどの費用がかかったか
• 市場性：それがどれほどの値段で市場で取引される物か
• 収益性：それを利用することによって、どれほどの収益が得られるか

これを不動産に当てはめたとき、それぞれの側面に対応する評価方法で価格を評価しています。

• 費用性を測る「原価法」
• 市場性を測る「取引事例比較法」
• 収益性を測る「収益還元法」

不動産の価格を求める場合、こうした3つの評価手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）をひとつだけ採用するのではなく、出来る限り併用して価格を求めることが大切となります。

「収益還元法」とは、不動産から得られる純収益（総収益－総費用）を適正な還元利回りで割り戻すことにより価格を求める手法のことです。

商業不動産や収益用不動産の価格を求める際に使われる手法です。

＜収益還元法の計算式＞
　収益価格　＝　純収益　÷　還元利回り

仮に純収益が年間700万円、還元利回りが7%とした場合、700万円÷7%で収益価格は1億円となります。

このように簡単な計算で収益価格が求められるわけですが、実はその計算の元となる純収益や還元利回りの適切な把握など、難しい面があります。

「取引事例比較法」とは、条件の近い物件の取引事例の中から適切な事例を選択し、比較を行い価格を求める手法のことです。

中古マンションや住宅地の価格を求める際に多く使われる手法です。

物件を比較するときの項目は多岐にわたります。下記はその一例です。

◆マンション：交通、方位、階数、日照・眺望、分譲・施工主、築年、耐震性など
◆住宅地：交通、住宅環境、騒音、日照・眺望、街路条件、画地条件など

この手法は、不動産会社が物件を査定するときによく使われており、実際の取引事例を引用しているため、一般的に説得力の高い評価手法といえます。

「原価法」とは、再調達原価（同じ建物をもう一度建築した場合にかかる費用）から、減価修正（築後経過年数や設備・間取・状態などを考慮して行う価格の修正）を行って、対象不動産の試算価格を求める手法のことです。

一戸建ての価格を求める際に多く使われる手法ですが、一戸建ての価格を求める際は、土地は周辺の取引事例などとの比較からその価格を求め、建物については原価法を用いて、それぞれの価格を合算します。

中古住宅市場が拡大している中で、中古の戸建住宅についても、建物の品質などについて、積極的に評価をするようになっています。

＜査定の際にプラス評価される可能性のある点＞

• リノベーションやリフォームを行っている
• 住宅性能に耐震補強工事済み、バリアフリー対応、断熱性があり省エネ住宅である、などの付加価値がある

売却をお考えの方は、こうした工事などの内容や履歴が分かる書類をしっかり保管しておきましょう
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