【不動産売却】知って納得！
不動産売却の基礎知識

「住み替え」の注意点

この場合に重要なのは、「買い先行」か「売り先行」のいずれかを適切に選択することです。買い先行とは、住み替え先を先に購入して、その後に売却するという方法です。この方法を選択した場合は購入を急ぐ必要がないため、納得した上で新しい住まいを手に入れることが可能です。また、売却前に住み替え先が決まるため、仮住まいは不要です。ただし購入が先になるので、売却で得た資金を住宅購入時に充てようとしている場合は向いていません。さらに、残債がある状態でなかなか売却できないとなると、二重にローンを支払うことになります。なお、銀行によっては、数カ月以内の売却を求められることがあります。こういったケースがあることも認識しておくことが重要でしょう。
一方売り先行は、所有している不動産を売却してから住み替え先を購入する方法です。残債がある場合は、売却で得た資金を返済に充てるのが一般的となっています。売り先行では、住み替え先にあてる資金調達を急ぐ必要がないため、売却活動に専念できるというメリットがあります。売り先行ではありますが、仮住まいに支払う家賃が負担にならないように、購入する物件の選定もある程度進めておくことを念頭に置くようにしましょう。

※詳しくは「家の買い替えで知っておきたいことを解説！住み替えローンやつなぎ融資についても紹介」をご覧ください。

「不要物件の処分」の注意点

居住者不在の不動産や使わなくなった別荘などは売却が難しいケースがあります。というのも、所有者が「不要」としているのには、「建物が古い」、「駅から遠い」、「変形地である」など、所有し続けていてもあまりメリットを感じない物件である可能性が高いためです。こういった物件を売却する際は、不動産会社の経験値の高さやネットワークの広さが重要となります。各不動産会社のサイトなどで実績や売却事例などを確認し、依頼先を決めていくことが肝要です。

「物件を相続した為」の注意点

相続が発生した場合、相続発生時から10カ月以内に、相続人や相続財産の確定だけでなく、相続税の申告・納付までを済ませることが法律で定められています。「四十九日までは故人を偲びたい」という方も多いようですが、10カ月のうち約１カ月半を何もしないで過ごしてしまっては、結果的に慌てることになり、納得がいかないまま手続きをすることになるかもしれません。
相続財産が親戚間のいざこざの原因にならないように、まずは代表者を選定し、代表者を中心に相続人同士で遺産の分配について話し合い、全員の合意を得ることが肝心です。もっとも、話し合いの際は、親族同士という安心感から自我が出てしまい、なかなか意見がまとまらないことがあります。話し合い時には、不動産会社の担当者や弁護士などに同席を請い、専門的な視点から説明をしてもらうと、それぞれが感情的にならずに比較的スムーズに話がまとまることが期待できます。
また、いつまでに、どのような手続きが必要になるのかは、全員が把握していただく必要があります。下記にまとめたので参考になさってください。

この後、分割した不動産の名義変更や移転登記などを行い、売却の手続きに入ります。一般的には、各種書類に相続人全員が署名、捺印をして手続きが進んでいきます。相続人が相続税の申告に必要な書類は、自身の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書などです。

※詳しくは「マンションの相続税、相続後の売却時の税金は？節税のポイントも解説」をご覧ください。

「所有者が高齢」の注意点

2007年以降、団塊の世代が60歳を迎え、急激に高齢化人口が増加しています。この世代が若いころに建てた住宅は、昨今のバリアフリー住宅の仕様にはなっておらず、段差があって間口の狭い木造住宅が主流という状況です。また、高温多湿である日本の気候に合わせた造りのため、冬の寒さには不向きという特徴がある点は否めません。住み慣れた我が家であっても、高齢者が住むには課題が多いことから、最近は子どもの自立や仕事のリタイヤを機に、自宅を売却して利便性の高いマンションへ住み替えたり、高齢者施設に入所したりする高齢者が増えています。また、自身の判断ではなく、ケガや認知症などがきっかけで、家族が売却を検討するというケースもあります。
ここで把握しておいていただきたいのが、認知症などで「意思能力」がない状態では、不動産は売却できないということです。つまり、「自宅を売ったら所有権が買主に移って、ここには住めなくなる」ということを理解できないのであれば、不動産の売却はできません。また、認知症で判断能力がないからといって、勝手に親族が代理人となって売買を成立させることも不可です。
こういったケースで不動産を売却したい場合に利用したいのが、「成年後見制度」です。これは、判断能力が不十分な方々を保護・支援する制度で、2016年5月に「成年後見制度の利用の促進に関する法律」が施行されたことで、より利用しやすい制度になりました。成年後見人は、認知症の方に不利になるようなお金の使い方はできないので安心感があるほか、この制度を利用することで兄弟間の不要な紛争が回避できます。

※ご検討中の方はぜひ東急リバブルの「リバブル シニアの住みかえサロン」をご覧ください。

「離婚」の注意点

3組に１組が離婚すると言われている昨今。離婚時の財産分与は、結婚後に築いた「共有財産」が対象となります。財産というと、預貯金、生命保険などのプラスの財産を想像するかもしれませんが、借金や住宅ローンなどのマイナスの財産も含まれます。
財産分与の割合や方法は、協議離婚の場合はそれぞれ異なります。双方の話し合いによって決定するというのが一般的となりますが、折り合いがつかずに調停や裁判になってしまった場合は、半分に分けるというのが原則です。
不動産については、「子どもを転校させたくない」、「資産価値が高いので売りたくない」などの理由から、どちらか一方が住み続けるというケースもありますが、売却する場合は、売却して得たお金で住宅ローンを返済し、残ったお金を双方が納得する形で分配することになります。
厄介なのは、売却して得たお金で住宅ローンが返済できなかった場合です。こうなると売却が困難となり、不動産は財産分与の対象にしないという方法をとることになります。売却しない場合は、一方が住み続けて住宅ローンを返済し続けることになりますが、名義人が住み続けて、もう一方が連帯保証人のままだった場合、返済が滞ると離婚が成立していても催促されることがあります。また、名義人と住人が違う場合に名義人の返済が滞ると、知らぬ間に競売にかけられて、家から追い出されてしまうというリスクがはらんでいるという点は、認識しておくべきことです。

※詳しくは「離婚時にマンションを売却する方法は？気をつけたいポイントも解説」をご覧ください。

「住宅ローンの返済が厳しい」の注意点

住宅購入時のシミュレーションでは十分返済できる予定が、何らかの理由で収入が減ってしまい、住宅ローンの返済が難しくなるケースがあります。
最近は、コロナ禍で職を失ったり、給料が減額されてしまったりしたことを理由に、マイホームを手放す人が散見されるようになりました。一般的には、住宅ローンが返済不能になると、裁判所で競売物件として扱われることになります。その場合、相場の6～7割程度で売却されてしまうケースがほとんどといっていいでしょう。しかし、競売にかけられる前の段階ですでにローンが破綻することはわかっているわけですから、自ら手放すことを決めて「任意売却」という方法をとることも可能です。任意売却とは、金融機関と相談しながら売却すること。通常の売却のように内覧にも対応できるため、競売よりも高く売却できる可能性があります。

※詳しくは「ローン中の家を売る場合の注意点とは？オーバーローンの場合の対処法など解説」をご覧ください。

「転勤」の注意点

「転勤がきっかけで自宅を売却することにした」、という人も一定数いらっしゃいます。社内でも引継ぎなどが忙しい時期に住宅の売却を同時進行させるには、不動産会社の力を十分に借りる必要があります。
また、転勤先で新たに購入する物件が決まっていても、売却が間に合わずに影響が支払いに波及しないよう、売却を依頼している不動産会社に売却希望期限やスケジュールを伝えるなどし、希望条件を共有しておくようにしましょう。また、広く購入希望者を募る仲介ではなく、不動産会社が直接買い取ってくれる買取という方法を選択することも視野に入れておくといいでしょう。ただし買取は、仲介に比べて売却価格が低くなる可能性が高いです。一般的には仲介による売却相場の7割程度と言われているため、この点はリスクとして捉えておくべきでしょう。
転勤の場合は、賃貸を検討される方もいるかもしれません。そのメリットは、月々の賃料が住み替え先の返済や賃料に充てられるということですが、空室期間は収入がゼロになるため、期待しすぎないほうが無難です。また、住み替え先も購入した場合はダブルで固定資産税等のコストがかかることは認識しておきましょう。
賃貸の場合、重要になるのが管理会社の選定です。空室が続く場合に、適切な提案をしてくれるような会社に頼むと安心感が違います。一戸建てを貸し出す場合は、借り手の絶対数が少ないため入居者募集に時間を要する場合がある点も念頭に置いておくことが肝要となります。

※詳しくは「転勤時にマンションを売却する手順とは？損しないためのポイント解説」をご覧ください。

不動産売却の流れとは？

引き渡しまでの大きな流れは下記のとおりです。

1. STEP1 全体の流れを掴みスケジュールを立てる
2. STEP2 必要書類を揃える
3. STEP3 査定を依頼する・売り出し価格を決める
4. STEP4 不動産会社と媒介契約を締結する
5. STEP5 売却活動を始め・内見準備をする
6. STEP6 内覧対応
7. STEP7 申し込みが入る・価格含め条件を交渉
8. STEP8 売買契約を結ぶ
9. STEP9 物件を引き渡す

※詳しくは東急リバブルの「不動産売却の流れ」をご覧ください。

媒介契約とは

媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約といった3種類があり、それぞれ契約内容が異なります。

一方「買取」は、販売活動を通じて購入希望者を募るのではなく、不動産会社が直接買主となる方法です。内覧は不動産会社の担当者が１回来るだけですみ、抵当権等の登記設定がない場合であれば、早急に代金が受領できますので、急に現金が必要になった場合や期限を決めて売却したい場合でも安心と言えるでしょう。ただし、抵当権等の登記設定がある物件は、抵当権抹消の手続きを行ってからでないと売却できません。いくら早めに現金化したいとなっても、担保がついている場合は、抹消の手続きだけでも2週間程度はかかるという点は覚えておくことが肝要です。また、不動産業者が再販事業用物件として仕入れるため、仲介で提示される価格よりも低くなる可能性が高いということは認識しておきましょう。

不動産売却時にかかる費用とは？

不動産売却をすると、仲介手数料や抵当権抹消費用、譲渡所得税、印紙税などがかかります。その総額は、不動産売却価格の5～7％ほどというのが一般的です。例えば、3,000万円で不動産を売却したら、150～210万円ほどと試算できます。手元に残るのは、売却で得た3,000万円からこの費用を引いた額ということを認識しておくようにしましょう。

【不動産売却時にかかる費用例】

なお、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。対象は、マイホーム（居住用財産）を売った一定の要件に当てはまる方です。なお、特例を受けるには一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です。

※詳しくは「不動産売却 費用」に関して、よくあるご質問をまとめましたをご覧ください。

必要な書類

一般的に必要となるのは、土地・建物登記済証（権利証）または登記識別情報、実印、印鑑証明書、固定資産税・都市計画税納税通知書、建築確認通知書・検査済証、測量図・建物図面、本人確認書類(免許証やマイナンバーカード等)などです。また、物件や物件種別によって必要になってくる書類が異なるので、いざというときに慌てることがないよう、不動産会社に「いつまでにどの書類が必要なのか」というのを事前に確認しておくようにしましょう。

※詳しくは「不動産売却時とその後の確定申告の必要書類一覧！取得方法も紹介」をご覧ください。

査定と相場の把握方法

不動産を売却することが決まったら、売主様が売出価格を決めて販売活動をスタートさせることになります。この売出価格を決める際に参考となるのが、不動産会社が算出した査定価格です。大きく分けて査定には、机上査定、AI査定、訪問査定があります。現地を見て行う訪問査定は最も実情に近い価格となるので、この査定結果を参考にして売出価格を検討するのが一般的です。
この訪問査定を受ける前には、できる限りきれいで整然とした状態を保っておくようにします。室内が雑然としていると、査定がしにくいだけでなく、印象も大きく変わってくる可能性があるからです。
また、訪問査定を受ける前には、自分でも可能な限り相場を調べておくようにしましょう。売却時には、複数の会社で査定をしてもらうのが一般的ですが、相場を知らないと、最も高い査定価格を提示した会社を選んでしまうからです。高いことが悪いわけではありませんが、相場からかけ離れた価格で売り出しても、なかなか買い手がつかず、結果的に価格を下げることになるばかりでなく、販売活動期間が長期化してしまう可能性があります。
こうならないためにも、「レインズ」、「土地総合情報システム」などの専門サイトで検索したり、固定資産税評価額を0.7で割ったりするとおおよその相場が確認できます。
ポータルサイトなどで似た条件の物件をチェックするというもの相場を把握するためには有効な方法です。東急リバブルの「周辺売り出し相場検索」からも確認いただけますので是非ご活用ください。

不動産仲介会社の選び方

不動産仲介会社は世の中にたくさんありますが、経験値が高く実績数の多い会社、全国にネットワークある会社は購入希望者とマッチングしやすいので安心です。また、会社の利益や都合を優先するのではなく、売主様の意思を尊重してくれる会社を選ぶというのもポイントです。
まずは複数の会社で一括査定をし、妥当と思われる数社に絞って一般媒介契約を締結して様子を見るというのもいいでしょう。その中で信頼のおける1社が見つかれば専属専任媒介契約に切り替え、しっかりと販売活動を行ってもらいます。ちなみに、販売活動については不動産会社に任せきりにせず、サイトへの掲載情報などを確認して、不足している情報などがあればその旨を申し出るようにしましょう。主導権は売主様が握って積極的な態度をとることで、担当者もより親身になってくれることが期待できます。

東急リバブルだからこそご提案できる様々な販売方法で、お客様の大切な資産を確実に売却に繋げてまいります。

顧客満足度94.2%^※

不動産会社を選ぶポイントとしては、規模や実績だけでなく、サービスの質も重要です。
そこで、東急リバブルのサービスの質を知っていただくために、実際に東急リバブルをご利用いただいたお客様の声を公開することにいたしました！

※2023年4月1日～2024年3月31日の間に東急リバブル売買仲介店舗にてお取引いただき、アンケートにて再度東急リバブルを利用したいとご回答いただいたお客様の割合

今が売却するタイミングなのか？

コロナ禍によって、通勤に制限がかけられたり、リモートワークが一気に普及したりと私たちの生活は大きく変わりました。そのような中、2023年3月13日からマスクの着用が個人の判断にゆだねられるようになったほか、5月8日より新型コロナウイルス感染症が5類感染症に移行したことで出勤する機会が増えるなど、以前のような日常が戻ってきています。また、「WITHコロナ・アフターコロナ」という考えが浸透してきたこともあり、不動産の繁忙期と言われている１～3月の動きも今年はコロナ禍前のような状況が確認できています。
ここから推測すると、9月の異動シーズンの動きも期待できます。売却を検討している場合は、このニーズが高まるタイミングか年明けの繁忙期に合わせて販売活動をするというのもポイントでしょう。
ちなみに地価については、コロナ禍によって2020年には上昇に停滞感がありましたが、2021年以降は復調の 兆しが見られています。

※詳しくは「2023年「路線価」発表！コロナ禍からの回復が鮮明に」をご覧ください。

媒介契約の種類に気を付ける

先にお伝えしたように、媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約という三種類があります。不動産の売却を不動産仲介会社に依頼するときにはいずれかを選択することになりますが、まずはそれぞれの特徴を理解し、自分の方針にはどの方法が合致しているのかを考えて決めることが重要です。例えば、不動産仲介会社の力も借りながら、自分でも買主を探したいというのであれば、専属専任媒介契約ではなく、専任媒介契約を選ぶようにします。この選択を間違えると、思うように販売活動ができなくなるので注意が必要です。

不動産会社とこまめに連絡をとる

「売主は自分」という意識は常に持って、不動産会社とはこまめに連絡をとるようにしましょう。もし、反響があまり入っていないようであれば、自分なりの考えも伝えて、解決策を導き出します。中には、忙しさを理由にあまり連絡をしてこなかったり、対応が散漫になっていたりする営業担当者もいます。売主様から働きかけることで動きも違ってくるだけでなく、円滑に売却までつなげられる可能性も高くなるでしょう。

内覧は丁寧に対応する

内覧では、様々な質問に丁寧に答えるだけでなく、購入希望者がより具体的に検討できるよう、住んだ人しか分からない情報なども伝えておくようにします。また、出迎える前には、室内の空気を入れ替え、掃除や片づけを済ませておくことも重要です。時に第一印象となる門の周りや玄関などは、きれいに整えておくようにしましょう。

不動産の瑕疵（欠陥）を隠さない

「マイナス面を伝えたらだれも買ってくれないのでは…」という思いから、不動産の瑕疵（欠陥）を隠してしまうケースがあります。しかし、売買契約締結後に瑕疵などが発覚すると、大きな問題に発展してしまうことがあります。契約が破棄になったり、賠償金を求められたりすることも考えられるので、事前に包み隠さず伝えるようにすることが重要です。

相場を把握した上で、タイミングを逃さない

少しでも高い価格で売却したいというのは、どの売主様も同じです。しかし、希望する価格と相場は必ずしも合致するわけではありません。まずは、相場を把握して売出価格を設定することが早めに買主様が見つかる条件のひとつでもあります。ただし、相場に近い売出価格を設定しないといけないという決まりはないため、希望価格からスタートするというのも可能ではあります。その際に気を付けたいのは、「相場も念頭において、時には価格交渉にも応じる」ということです。自分の希望価格にこだわり続けていると、いつまでたっても売却できず、長期に渡る販売活動を経て、相場を大幅に下回る価格でしか売却できなかった、という残念な結果にもなり兼ねません。最初に価格交渉をしていればより高く売れていたのに、という後悔をお聞きすることもあります。機会を逃すことがないよう、注意しましょう。

言いなりにならない

素人が不動産を売却するのには、高いハードルがあります。そのため、不動産のプロにお願いして販売活動を進めることになりますが、あくまでも売主は自分であるということは終始忘れないようにしておきましょう。不動産会社のアドバイスに耳を傾けることは必要ですが、常にご自身の意思を持って判断するようにし、納得のいく売却につなげてください。

• 買換えの流れ

  買換え・住み替えの流れ、メリットデメリット、買換えサービスのご紹介など、「買換え・住み替え」のポイントをお伝えします。

• 不動産買取サービスについて

  東急リバブルが売主様の物件を直接購入するサービスです。早急に現金化したい、買換えなどで一定の時期までに売却を完了させたい、といったご要望にお応えします。

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