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ざっくり要約！
- 不動産売買の仲介手数料の上限は宅建業法で定められている
- 仲介手数料無料・半額といったことにとらわれず、高い営業力を持った不動産会社に依頼しよう
不動産売買の仲介を不動産会社に依頼し、取り引きが成立した場合、不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。不動産売買にかかる費用の大部分を占めている仲介手数料について、どの程度の金額を支払わなければならないのか不安に感じている方も多いのではないでしょうか？
そこでこの記事では、仲介手数料の計算方法や支払時期などについて解説します。
記事サマリー
仲介手数料とは不動産会社に支払う成功報酬
仲介手数料とは、不動産売買の仲介をしてくれた不動産会社に支払う報酬です。不動産会社が担う役割は、書類の作成などに留まらず、売主と買主の間の条件の調整や売買成立のためのアドバイスなど多岐にわたります。仲介手数料は成功報酬のため、不動産売買が成立しなければ支払う必要はありません。
売主・買主どちらも支払う必要がある
仲介手数料は、不動産会社が売却・購入いずれかの仲介を請け負う場合において発生します。そのため、売主・買主どちらも仲介手数料を支払う必要があります。
仲介した不動産会社は、媒介契約を締結した相手からしか仲介手数料を受け取れません。たとえば、売主から仲介を依頼されたA社が、買主の仲介を担当するB社との交渉の末に売買を成立させたとしても、A社が仲介手数料を受け取れるのは売主からのみです。
ただし、不動産会社が仲介を請け負える相手は売主・買主のいずれか一方のみに限定されるわけではありません。A社が仲介を請け負った売主・買主の間で売買契約が成立した場合、A社は売主・買主の双方から仲介手数料を受け取れます。
仲介手数料はいつ払う？
依頼主から不動産会社への仲介手数料の支払いは、売買契約成立時と物件の引渡し時の半金ずつとされるのが一般的です。
不動産会社は、売買契約成立時から仲介手数料の全額を請求する権利を有するため、物件を引き渡す前に一括で仲介手数料を請求できます。不動産会社からすれば、報酬を受け取らないまま長期間の対応を続けているため、少しでも早く報酬を受け取りたいという事情があります。
一方、売主や買主の立場では、売買契約成立後も住宅ローンや登記の手続きといった対応が残っているため、業務が完遂するまでは全額を支払いたくないと考えるでしょう。こうした双方の主張の落とし所として、協議の上で半額ずつの分割支払いとするケースが一般的とされており、行政法においても協議によって支払い方法を決めることを推奨しています。
【早見表付き】仲介手数料の上限額を計算してみよう
不動産の多くは、数百万～数億円といった高額な金額で取り引きされます。仲介手数料も売買金額に比例して高くなりますが、宅地建物取引業法によって上限額が定められているため、不動産会社から法外な金額を請求されることはありません。
仲介手数料の上限額の計算方法
不動産会社が請求できる仲介手数料の上限額は、以下の計算式で算出できます。
| 取引額 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 取引価格×5%（+消費税） |
| 200万円超え400万円以下の部分 | 取引価格×4%（+消費税） |
| 400万円超えの部分 | 取引価格×3%（+消費税） |
なお、物件の総額に応じていずれかの料率が適用されるわけではなく、取引価格の金額帯それぞれに設定された料率が適用されます。
例1）取引価格300万円の不動産を売買した場合の仲介手数料の上限
200万円×5% ＋ （300万円－200万円）×4% ＝ 14万円（+消費税）
例2）取引価格1500万円の不動産を売買した場合の仲介手数料の上限
200万円×5% ＋ （400万円－200万円）×4% ＋ （1,500万円－400万円）×3% ＝ 51万円（+消費税）
取引価格が400万円を超える場合は、以下の速算式でも上限額を求めることができます。
取引価格×3%+6万円（+消費税）
【早見表】仲介手数料上限額
不動産の取引価格ごとの仲介手数料上限は、原則的に以下のとおりです。ご自身が売買を予定している物件の価格と照らし合わせ、資金計画にお役立てください。
| 取引価格 | 仲介手数料 （+消費税） | 計算式 |
|---|---|---|
| 500万円 | 21万円 （+21,000円） | 200万円×5%+200万円×4%+100万円×3% （速算式：500万円×3％+6万円） |
| 1,000万円 | 36万円 （＋36,000円） | 200万円×5%+200万円×4%+600万円×3% （速算式：1,000万円×3％+6万円） |
| 2,000万円 | 66万円 （＋66,000円） | 200万円×5%+200万円×4%+1,600万円×3% （速算式：2,000万円×3％+6万円） |
| 3,000万円 | 96万円 （＋96,000円） | 200万円×5%+200万円×4%+2,600万円×3% （速算式：3,000万円×3％+6万円） |
| 4,000万円 | 126万円 （＋126,000円） | 200万円×5%+200万円×4%+3,600万円×3% （速算式：4,000万円×3％+6万円） |
| 5,000万円 | 156万円 （＋156,000円） | 200万円×5%+200万円×4%+4,600万円×3% （速算式：5,000万円×3％+6万円） |
| 6,000万円 | 186万円 （＋186,000円） | 200万円×5%+200万円×4%＋5,600万円×3% （速算式：6,000万円×3％+6万円） |
| 7,000万円 | 216万円 （＋216,000円） | 200万円×5%＋200万円×4%＋6,600万円×3% （速算式：7,000万円×3％+6万円） |
| 8,000万円 | 246万円 （＋246,000円） | 200万円×5%＋200万円×4%＋7,600万円×3% （速算式：8,000万円×3％+6万円） |
| 9,000万円 | 276万円 （＋276,000円） | 200万円×5%＋200万円×4%＋8,600万円×3% （速算式：9,000万円×3％+6万円） |
| 1億円 | 306万円 （＋306,000円） | 200万円×5%＋200万円×4%＋9,600万円×3% （速算式：1億円×3％+6万円） |
| 2億円 | 606万円 （＋606,000円） | 200万円×5%＋200万円×4%＋1億9,600万円×3% （速算式：2億円×3％+6万円） |
低廉な空き家等の売買取引における媒介報酬額の特例
仲介手数料の上限額は原則上記のとおりですが、取引価格の安い低廉な空き家等はこの原則が当てはまらず、上限額は「30万円（+消費税）」となります。「低廉な空き家等」とは、価格800万円以下の宅地・建物を指します。使用の状態は問いません。
このような特例が設けられている背景には、空き家の増加や空き家仲介の業務負担の重さがあります。不動産会社の労力は、不動産の金額によって変わるわけではありません。むしろ需要が低く、権利関係などが複雑なことも多い空き家は、売却するまでに相応の労力がかかります。これまでも、400万円以下の低廉な空き家等の仲介手数料の上限を18万円（+消費税）とする特例がありましたが、これでも労力に対する報酬として見合わないということで、2024年7月に特例の対象や上限額が見直されました。
仲介手数料を安くすることはできる？
仲介手数料は法律で上限は定められていますが、下限に対する制限はありません。そのため、不動産会社は上限までの範囲であれば自由に設定が可能であり、実際に上限よりも安い手数料に設定している会社も見られます。しかし、仲介手数料が安いことが必ずしも売主や買主のメリットになるとは限りません。
成約価格によって費用負担は抑えられる
たとえば、3,000万円の不動産売却にかかる仲介手数料の上限は96万円（税別）です。半額になれば48万円（税別）となり、50万円ほどお得になります。
しかし、不動産の売却では50万円程度の金額差は簡単に生じてしまうものです。仲介手数料を上限額支払ったとしても、売値が3,100万円や3,200万円になるとすれば売主の手残りは増えます。
仲介手数料が安いというだけで不動産会社を選ぶべきではない
不動産購入においても同様です。仲介手数料は安かったとしても、レスポンスや動きが遅い不動産会社であれば、購入したい物件を買い逃してしまうおそれもあります。
仲介手数料が安いというのは一見すると魅力的ですが、仲介手数料の安さ以上に不動産会社に求めるべきなのは、営業力やスピード感です。
「買取」なら仲介手数料不要
仲介手数料をかけずに不動産を売却する方法に「買取」があります。買取とは、不動産会社が買主となり、売主から不動産を買い取る取引方法です。仲介のように買主を探す必要がないため、売買手続きをスピーディに進めることができます。また、仲介にはあたらないことから、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。
ただし、不動産会社は買い取った物件にリフォームや修繕を施したうえで再販をするため、買取価格は売却相場より下がるのが一般的です。売却を検討する際には、売却額と売却までの期間を比較し、仲介と買取のどちらを選ぶのか検討しましょう。
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仲介手数料の安さよりも不動産会社の実力を優先しよう
不動産会社に支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が定められています。一方、下限は定められていないため、無料や半額であっても問題はありません。しかし、たとえ仲介手数料が安くても、売値が落ちたり、買いたい物件を買えなかったりすれば本末転倒です。不動産会社選びでは、良い取引相手を見つけてくれる営業力の高さやスピード感を見極めることが大切です。
この記事のポイント
- 不動産売買の仲介手数料とは？
不動産売買と仲介してくれた不動産会社に対して支払う成功報酬です。
詳しくは「仲介手数料とは不動産会社に支払う成功報酬」をご覧ください。
- 仲介手数料の上限額の計算方法は？
取引価格が400万円を超える場合は「取引価格×3%+6万円（+消費税）」の速算式で上限額を求めることができます。
詳しくは「【早見表付き】仲介手数料の上限額を計算してみよう」をご覧ください。
- 仲介手数料を安くすることはできる？
法律で定められているのは仲介手数料の上限だけですので、交渉などによって仲介手数料が安くなる可能性はあります。しかし、仲介手数料が安くなっても売却金額が下がったり、買いたい物件が購入できなくなってしまったりしては本末転倒です。
詳しくは「仲介手数料を安くすることはできる？」をご覧ください。
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