専属専任媒介契約とは？専任媒介・一般媒介との違いやメリットを解説

専属専任媒介契約とは、不動産を売買する際に不動産会社と結ぶ媒介契約のうち、1社とのみ契約を結ぶ方法を指します。1つの不動産会社だけが窓口となるため、売却をスムーズに進めやすいのが特徴です。

この記事では、専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約との違いや、それぞれのメリット・デメリットなどを解説します。

媒介契約とは

媒介契約とは、不動産を売買する際に不動産会社と結ぶ契約のことです。

一般的に、不動産売却時に自分で買い手を探すのは難しいため、不動産会社に依頼して売却を仲介してもらいます。媒介契約は、仲介を依頼する際に不動産会社と結ぶ契約です。仲介を依頼する際に不動産会社と結ぶ契約です。

契約を結ぶことで、不動産会社が販売活動を行えるようになります。

媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。まずは、それぞれの契約内容をみていきましょう。

3種類の媒介契約

専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類の媒介契約は、それぞれ契約内容が異なります。

• 専属専任媒介契約：1つの不動産会社とのみ契約を結び、自分が見つけた相手との取引ができない媒介契約
• 専任媒介契約：1つの不動産会社とのみ契約を結ぶ媒介契約
• 一般媒介契約：複数の不動産会社に依頼できる媒介契約

契約の種類	複数業者との契約	自分が発見した相手との取引	レインズへの登録義務	報告義務
専属専任媒介契約	×	×	5営業日以内	1回以上/1週間
専任媒介契約	×	◯	7営業日以内	1回以上/2週間
一般媒介契約	◯	◯	義務なし	義務なし

上記のとおり、売主側・不動産会社側の義務がそれぞれ異なるため、あらかじめ媒介契約の種類と違いを理解しておくことが大切です。

一般媒介契約が複数の不動産会社と契約できるのに対し、専属専任媒介契約と専任媒介契約は1社としか結べません。また、専属専任媒介契約は、専任媒介契約と比べてより厳しい契約内容になっています。

なお、レインズ（指定流通機構）とは、全国の宅建業者が物件情報を閲覧できるシステムのことです。レインズに物件を登録することでほかの不動産会社が簡単に物件情報を照会できるようになるため、買い手が見つかる可能性が高まります。

3つの媒介契約のメリットとデメリット

専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約には、それぞれメリットとデメリットがあります。1つずつみていきましょう。

専属専任媒介契約のメリットとデメリット

専属専任媒介契約のメリット・デメリットは、以下のとおりです。

メリット	・手間がかからない ・最も積極的な販売活動が期待できる ・5営業日以内にレインズに登録される ・不動産会社が提供する保証サービスなどを利用できるケースがある
デメリット	・自分で買い手を見つけた場合も仲介手数料がかかる ・囲い込みのリスクがある

専属専任媒介契約では、1つの不動産会社とのみやりとりをするため、売却を依頼するうえで手間がかかりません。情報や手続きを整理しやすく、売却活動をスムーズに進められます。

また、最も積極的な販売活動が期待できるのが専属専任媒介契約です。理由は主に2つあります。

• 不動産会社は、不動産が売れれば必ず仲介手数料を受け取れる
• 週に1度の報告義務がある

専属専任媒介契約では、仲介を依頼した不動産が売れれば、不動産会社は必ず仲介手数料を受け取れます。また、進捗状況が週に1度以上報告されるため、より熱心な販売活動が期待できるでしょう。

さらに、専属専任媒介契約では、5営業日以内にレインズに登録することが義務付けられています。レインズへの登録でほかの不動産会社に物件情報が広く渡るため、買い手が早く見つかる可能性を高められるのもメリットです。

不動産会社によっては、専属専任媒介契約を結んだ場合に保証サービスを利用できるケースもあります。

一方、専属専任媒介契約のデメリットは、不動産会社を介さず自分が見つけた買主と取引することが認められていない点です。自分で声をかけて親族や友人、近隣の方などが購入することになった場合でも、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。

また、囲い込みのリスクもあります。囲い込みとは、ほかの不動産会社に物件を紹介しない行為のことです。囲い込みが行われると売却のチャンスを逃すことになりかねないため、注意する必要があります。

専任媒介契約のメリットとデメリット

次に、専任媒介契約のメリット・デメリットを解説します。

メリット	・販売活動が積極的に行われる傾向がある ・7営業日以内にレインズに登録される ・自分で見つけた買主との取引も可能
デメリット	・囲い込みのリスクがある

1社としか契約できないため、専属専任媒介契約と同様、販売活動が積極的に行われる傾向があります。

7営業日以内にレインズに登録することが義務付けられています。物件情報がより早く、多くの不動産会社に知れ渡るため、販売活動がスムーズに進みやすいでしょう。2週間に1回以上、販売状況の報告も受けられます。

また、専任媒介契約では、自分で見つけた買主と取引することも可能です。自分で親戚や近隣の方に声をかけ、買主を探せます。

一方、1社としか契約を結べない媒介契約であるため、専属専任媒介契約と同様に囲い込みのリスクがある点には注意が必要です。

一般媒介契約のメリットとデメリット

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できる媒介契約です。基本的には、不動産会社と契約を結ぶ際に、ほかに媒介を依頼している不動産会社を告知します。

ただし、契約書の特約に明示しない旨を記載すれば、どの不動産会社に依頼しているかを明示しないことも可能です。

一般媒介契約には、以下のメリットとデメリットがあります。

メリット	・複数社に対して、直接販売活動を依頼できる
デメリット	・窓口各社との連絡を、全て自身で行う（内覧時間の調整など）

最大のメリットは、複数の不動産会社に販売活動を依頼できる点です。ほかの2つの媒介契約はいずれも1社にしか依頼できません。一般媒介契約は、何社とも媒介契約を結べるため、より広く買い手を探せるのが特徴です。

その一方で、依頼した複数の不動産会社との連絡を、全て自身で行う必要があります。ほかの媒介契約と違い、レインズへの登録が義務付けられておらず、売主への報告義務も任意です。

一般媒介契約の場合、数社が販売活動を行うため、不動産会社がどれだけ力を入れても売却を媒介できるとは限りません。仲介手数料を受け取れることが確定していないため、ほかの媒介契約と比べて販売活動が消極的になりやすい傾向があります。

専属専任媒介契約がおすすめの方

3つの媒介契約のうち、専属専任媒介契約が向いている方を以下で説明します。

• なるべく早く不動産を売却したい方
• 手間をかけたくない方

なるべく早く不動産を売却したい方

専属専任媒介契約は、なるべく早く不動産を売りたい方にも適しています。レインズへの登録義務が最も厳しく、5営業日以内に登録しなければなりません。

より早い段階でほかの不動産会社に物件情報が周知されるため、買い手が早く見つかる確率が高まります。

手間をかけたくない方

専属専任媒介契約は窓口が1つなので、複数の不動産会社とやりとりをする必要がなく手間がかかりません。

一般媒介契約では、複数の不動産会社に依頼してそれぞれとのやりとりを行う必要があります。複数の不動産会社からの連絡や内覧の調整などを、すべて自身で行わなければならないため、手間や時間がかかります。

手間をかけずなるべく早く不動産を売りたい方は、専属専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

専属専任媒介契約時の注意点

専属専任媒介契約には注意点もあります。納得して不動産を売却するためにも、契約を結ぶ前に注意点を理解しておきましょう。

• 他社と並行して依頼はできない
• 囲い込みされる可能性がある

他社と並行して依頼はできない

専属専任媒介契約は、先に述べたとおり1つの不動産会社に販売活動を一任する契約です。

一般媒介契約と違い他社に重ねて依頼することはできないので、依頼した不動産会社の販売力にかかっています。そのため、売却を安心して任せられる不動産会社を選べるかが重要です。

囲い込みされる可能性がある

囲い込みとは、ほかの不動産会社に売却物件を紹介しないことを指します。

囲い込みが発生する理由は、売却を依頼された物件の購入を仲介すれば、不動産会社が仲介手数料を双方から受け取れるためです。

囲い込みは売主の利益を損なう不正行為であり注意が必要です。ほかの不動産会社からの物件の照会や現地案内の連絡を拒否することは、レインズの利用規定でも禁止されています。

囲い込みを防ぐためにも、レインズでの物件登録内容・取引状況を確認できるサービスを利用しましょう。

取引状況などを確認するためには、物件がレインズに登録された際に発行される「登録証明書」が必要です。登録証明書に記載のID・パスワードでログインすれば、登録されている物件情報や物件の取引状態が確認できます。

専属専任媒介契約は信頼できる不動産会社に依頼しよう

専属専任媒介契約とは、1つの不動産会社だけに売却を依頼する媒介契約です。不動産会社側の義務がより厳しい媒介契約で、なるべく早く手間をかけずに不動産を売りたい方に適しています。

他社と並行した依頼ができないため、販売活動を一任したいと思える不動産会社を選ぶことが重要です。

どのように販売活動が進められるのかを事前に確認し、信頼できる不動産会社に売却の仲介を依頼しましょう。

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