不動産相続後のよくある事例を専門家が解説！
相続後に困りごとが発生
相続した家の運用アドバイスや売る場合の注意ポイントや特例を紹介します。
不動産売却にかかる税金はいくら？Q.01
相続で取得した家と土地を売却したいのですがどうしたらよいでしょうか。売却したときにかかる税金を教えてください。
- 税金と特例について解説します。
- まず、相続した家と土地の査定が必要ですが、不動産会社に依頼すると、価格の相場を知ることができます。次に不動産仲介業者を選び、媒介契約を結びます。売却価格を決めたら、いよいよ売却活動がスタート。そして購入希望者と売買条件を話し合い、お互いに納得できたら売買契約を締結する。これが売却の流れになります。
- 実際に、家や土地を売ると税金がかかります。不動産を売るときには「売買契約書」を取り交わしますが、この契約にかかる税金が「印紙税」で、印紙を契約書に貼り、消印を押すことで納税します。また、不動産を売却して得た利益（売却益）は「譲渡所得」として、所得税と住民税、復興特別所得税の課税対象となります。譲渡所得にかかる税額は、「売却価格」から「取得費（被相続人が購入時にかかった仲介手数料、印紙代など）」と「譲渡費用（売却にかかった仲介手数料、印紙代など）」を差し引いた売却益（譲渡所得）に税率をかけたもの。また、要件を満たせば「3,000万円の特別控除」の特例が適用できます。
- 他にも「10年超所有の場合の軽減税率」、「特定の居住用財産の買換え特例」、「マイホームの買い換えの場合の譲渡損失の繰越控除」、「特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除」、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」などの特例が設けられていますから、専門家に相談しながら対策をしたいものです。
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共有名義の相続財産の運用方法 Q.02
相続したマンションを兄弟3人でもめないようにと共有名義にしました。ところが、何かと不便で。今後どのように運用したらよいか教えてください。
- 不便を感じたら思い切って解消
- 確かに、「共有名義」にすると、何を決めるにしてもご兄弟3人で話し合わなくてはなりませんから、時間も手間もかかってしまいますね。実際、意見が合わない、運用益の分配額が気に入らないなど、共有名義にしたことで発生するトラブルは少なくありません。もし、3人が不便を感じているなら、思い切って共有名義を解消することをおすすめします。
- 解消するには、現物を分割する「現物分割」、1人が現物を所有して残りの2人に持分相当の代償を支払う「代償分割」、不動産を売却するなどして現金化し、持分に応じて分配する「換価分割」という方法などがあります。
- 相談者の場合、それぞれの持分はわかりませんが、「代償分割」あるいは「換価分割」などで解決できるのではないでしょうか。
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空き家をなんとかしたいのですがQ.03
相続で田舎の実家を取得しましたが、空き家になったままで。なんとかしたいのですが.....。
- 基本は「住む」「貸す」「売る」の3つです。
- 空き家は、近隣に悪影響を与える場合に「空き家特別措置法（空家等対策の推進に関する特別措置法）」により、自治体が危険な空き家を特定空き家として指定することができるようになりました。放置したままにしておくと、特定空き家として厳しい行政指導を受けるだけでなく、強制的に取り壊されてその費用も請求される可能性がありますから、速やかに対処するのが望ましいですね。
- 対処方法には、「住む」「貸す」「売る」の3つの選択肢が考えられます。
- 将来は住むかもしれないけれど、今すぐには難しいという場合は、面倒な管理を管理会社に委託するのも1つの方法です。
- また、住む予定がないなら「貸す」という選択もあるでしょう。維持費や税金など所有していることで生じる費用も、家賃収入で賄うことができます。その場合は、賃料から管理までトータルに相談できる管理会社に委託するのが得策です。
- そして3つめの「売る」という選択ですが、売却で取得した利益は「譲渡所得課税」の課税対象になり、所得税と住民税、復興特別所得税がかかります。ただし、要件を満たせば「3,000万円の特別控除」の特例が適用できます。譲渡所得は、「売却価格」から「取得費（被相続人が購入時にかかった仲介手数料、印紙代など）」と「譲渡費用（売却にかかった仲介手数料、印紙代など）」を差し引いた金額で、そこからさらに3,000万円を差し引くことが可能です。その結果、譲渡所得がゼロ以下になら、所得税と住民税、復興特別所得税は発生しません。
- 気をつけたいのは、「3,000万円の特別控除」は、戸建てのみでマンションには適用できないこと、建物の耐震基準を満たす必要があること、一度貸してしまうと適用できないことです。
- 「住む」「貸す」「売る」の3つの選択肢を十分に検討したうえで、適切な方法を選んでいただきたいと思います。
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監修
アクト法律事務所
波戸岡 光太
「困っている人を助けたい」－少年時代からの熱い思いを胸に弁護士になり、これまでの法律相談件数は1000件以上。契約トラブルから、債権債務、相続、中小企業の法律顧問と幅広く取扱う。依頼人に共感し、ともに解決を目指すという一貫した姿勢は、高い評価と信頼を受けている。
税理士法人Farrow Partners
福岡 雅樹
大手監査法人に勤務後、大手税理士法人への転職を経て2012年に独立開業。税理士法人では相続・事業承継、組織再編に関するコンサル業務等に従事し、独立後は中小企業等への税務・会計サービスをメインに展開。公認会計士、税理士として税務、法務、経営面といった複数の視点から行うアドバイスは好評を博している。
清風不動産鑑定事務所
栗山 大介
生命保険会社、不動産鑑定事務所勤務後、独立。地価公示をはじめとする各種公的評価員を歴任。公認不動産コンサルティングマスター、AFPの資格を持つ。「不動産にかかる問題解決のお手伝い」を主眼に、物件調査から不動産鑑定、コンサルティングまでお客様にとって最適なサービスを提案している。