2024年（令和6年）公示地価 福岡県 福岡市博多区 博多駅前２丁目４１番
福岡県 福岡市博多区博多駅前２丁目４１番の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
福岡県 福岡市博多区博多駅前２丁目４１番の公示地価
標準地の公示地価
3,420,000円/m²
公示地価の推移（福岡県 福岡市博多区博多駅前２丁目４１番）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
福岡博多5-3
所在及び地番
福岡県 福岡市博多区博多駅前２丁目４１番
住居表示
博多駅前２－１７－１１
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
3,420,000(円/m²)
地積(m²)
695(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、S（鉄骨造）
利用現況
旅館
周辺の土地の利用現況
中高層事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況
南西 16m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
博多、 360m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 600(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中高層事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、福岡市中央区及び博多区内における都心部の商業地域である。需要者は、事務所、ホテル等の運営を企図する法人、不動産会社、不動産投資ファンド等が中心である。博多駅に近い好立地の開発素地に対する需要は依然として高く、不動産市場における取引は活発化している。需要の中心となる価格帯は、立地や規模等により異なるため、把握が困難な状況であるが、坪単価で１，０００万円前後である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は、現実に成約した多数の取引事例から比準して求めており、現実の市場動向を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は土地の収益性に着目して理論的に求めたものであるが、価格の試算過程において多数の想定項目が介在することからやや説得力に劣るものと判断する。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、類似する他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 低金利政策による影響や福岡市の人口増加等により、博多区内における不動産需要は、住宅地及び商業地ともに底堅い状況である。 |
| 地域要因 | 博多駅接近の良好な商業地で、事務所用地のほかホテル適地としても見込める地域であり、地価は引き続き上昇傾向にある。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 地価が高いため賃貸マンションは採算が合わず、新築はオフィスか店舗ビルに限定される。土地需要は依然強く、地価は上昇基調を維持。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は福岡市都心部の商業地域。需要者は、資金力のある地場法人や中央資本ファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ等。Ｒ５／１１時点の近隣オフィスの空室率は５％弱で、前年同月とほぼ同水準。２０２１年以降に竣工した中小ビルはリーシングで苦戦しているが、大型ビルは賃貸需要が比較的堅調である。取引価格帯は数億～数十億円。Ｊ－ＲＥＩＴ保有物件の期末鑑定キャップレートは４％強。一般投資家が購入する築浅小規模ビルは３．５～４％。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は近隣地域に近接する更地の取引事例を重視して試算した。収益価格は高層店舗事務所ビルを想定して試算した。建築費や利回り次第で価格が左右されるが、投資採算性が重視される近隣地域では価格の指標となる。また、博多駅前エリアは立地の希少性もあり、売主優位な市況である。以上より実証的な比準価格と投資家目線の収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | １２月に日銀植田総裁が２０２４年は金融政策運営が一段とチャレンジングな年になると発言しており、金利上昇の可能性がある。 |
| 地域要因 | 令和５年１月以降の博多駅前２～３丁目エリアの建築確認は３棟（全てオフィスビル）。地下鉄七隈線の櫛田神社前駅がＲT．３に開業。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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