2024年（令和6年）公示地価 福岡県 福岡市博多区 東比恵２丁目１２番
福岡県 福岡市博多区東比恵２丁目１２番の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
福岡県 福岡市博多区東比恵２丁目１２番の公示地価
標準地の公示地価
455,000円/m²
公示地価の推移（福岡県 福岡市博多区東比恵２丁目１２番）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
福岡博多5-19
所在及び地番
福岡県 福岡市博多区東比恵２丁目１２番
住居表示
東比恵２－２－１０
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
455,000(円/m²)
地積(m²)
414(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 2.5)
利用区分、構造
建物等の敷地、RC（鉄筋コンクリート造）
利用現況
住宅 、 事務所
周辺の土地の利用現況
事務所、工場、共同住宅等が混在する商業地域
前面道路の状況
北西 11m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
東比恵、 550m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
準工業地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 200(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は、中層事務所兼共同住宅のほか事業所、駐車場等が混在する地域である。従来、工業系の土地利用が多い地域であったが、良好な都心接近性を背景に今後は共同住宅等を中心に高度利用が進むものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は博多駅、東比恵駅周辺を中心とする博多区内の商業地域一帯と判定される。主たる需要者は店舗・事務所付マンションの建設を目論むデベロッパーであり、複合不動産に係る需要者はリートや私募ファンド等の投資家が想定される。対象標準地の存する近隣地域は博多駅筑紫口のオフィス街も徒歩圏であり、通勤利便性に優れることから、底堅い需要が見込まれる。市場の中心価格帯は容積率１００％当たり７０～８０万円／坪程度と把握される。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は対象標準地と類似する商業地に係る取引事例により試算されたものである。試算の過程は的確に踏まれており不動産市場の実態を反映した説得力の高い試算価格である。一方、収益価格は試算の過程において想定上の条件が多数介在するため流動的な性格を有しており、その説得力は相対的に低いと判断される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 今後、オフィスの大量供給が予定されており、賃貸市場の先行きは不透明であるが、オフィス、マンション用地の需要は引き続き旺盛である。 |
| 地域要因 | 事務所、工場、マンション等が混在する地域であるが、近隣地域及びその周辺ではマンション建設が散見される。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 賃貸マンション用地の高値取引が散見され、当地域周辺では賃貸マンションの新規供給も認められる。博多エリアへの接近性に優れマンション適地である当地域の地価は、今後も上昇傾向で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は博多区の北東方に位置し、御笠川以東の事業所や共同住宅が混在する商業地域である。博多駅周辺のビジネス地区への接近性が良好であるため、主たる需要者は事務所兼賃貸共同住宅の建築を企図する不動産業者が中心となる。市内中心部での地価の上昇、建築費の上昇等もあり、また比較的規模の大きな画地が多く割安感もあることから、需要が向かっている。取引価格は、立地、用途、規模により異なり、需要の中心となる価格帯は把握が困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は、対象不動産と類似性の高い地域に存する取引事例を中心に試算されており、規範性が高い。一方収益価格は、周辺では賃貸用の事務所兼共同住宅等も見られ、収益性に基づく価格形成がなされているものの、試算の過程において想定項目が多数介在することから規範性にやや劣ると判断した。したがって本件では市場の実態をより反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 博多区の人口、世帯数は増加傾向で推移している。建築コストは高止まりしているが、マンション開発素地、戸建て住宅用地の需要は旺盛である。 |
| 地域要因 | 交通利便性及び市内中心部への接近性に優れる当地域は未だ地価に割安感が残っており、賃貸マンション用地等の需要が強く地価は上昇傾向で推移。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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