2024年（令和6年）公示地価 福岡県 福岡市博多区 祇園町３５５番１
福岡県 福岡市博多区祇園町３５５番１の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
福岡県 福岡市博多区祇園町３５５番１の公示地価
標準地の公示地価
2,730,000円/m²
公示地価の推移（福岡県 福岡市博多区祇園町３５５番１）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
福岡博多5-21
所在及び地番
福岡県 福岡市博多区祇園町３５５番１
住居表示
祇園町４－６０
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
2,730,000(円/m²)
地積(m²)
332(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 3)
利用区分、構造
建物等の敷地、S（鉄骨造）
利用現況
事務所
周辺の土地の利用現況
中層事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況
北西 25m 国道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
祇園、 170m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 500(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域南側で市営地下鉄七隈線「櫛田神社前」駅が開業し、今後はオフィスやホテルを中心とした地域として成熟すると予測する。今後の利回りの下げ止まり時期次第であるが、もうしばらく地価上昇が続くと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は博多駅地区や天神地区周辺の商業地域である。需要者の中心はオフィス等の開発を行う中堅以上の不動産開発業者等である。オフィス賃貸市況は新規供給の増加で先行不透明感があるものの、優良開発素地不足により、その用地需要は割安感が残るエリアに波及する状況は依然として続いている。需要の中心となる価格帯は、容積率１００％あたりの価格が１坪１５０～２００万円程度となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
対象標準地周辺では新駅が開業し、地域の更なる発展が期待できることから、物件が市場に出れば依然として需要が競合することが予想され、まだ買主が投資採算性を十分に考慮できる状況には至っていない。ただし、取引価格の上昇が続いており、比準価格と投資採算性を直接的に反映した収益価格との乖離もややあることから、本件では、比準価格をやや重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 福岡市は顕著な人口増加続く。住宅・貸家着工戸数ともに前年同月比マイナスが目立ってきた。有効求人倍率は堅調。物価上昇で消費支出増加傾向。 |
| 地域要因 | 優良オフィス物件の取引利回りは、低下傾向が続いており、特に新駅開業で地域の発展が期待できるエリアであることから用地需要は依然として旺盛。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | ＪＲ博多駅から徒歩圏内の祇園地区は、オフィスビルの立地として優れ、周辺では地下鉄「櫛田神社前」駅が開業し、発展的に推移するものと予測する。従って、地価は引き続き上昇を維持すると予測。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、博多区及び中央区の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は、賃貸向けオフィスビルを開発するデベロッパー又は証券化目的で取得するＪリート等の機関投資家が想定される。市内オフィス市場は、博多コネクティッドや天神ビッグバンによる大型オフィスビルの大量供給を控えているものの、需要は安定しており、オフィス賃料は高止まりの状況にある。取引価格は面積にもよるが更地で１０億円～１５億円程度が中心である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
対象地上に中高層店舗兼事務所ビルを想定して収益価格を査定したが、試算の過程において想定要因が多数含まれており相対的な信頼性はやや劣る。一方、比準価格は、商業地域の取引事例を採用して試算しており市場の実態を把握した価格が査定された。従って、本件では、近時の需給動向を反映する比準価格が説得力を有するものとしてこれを中心とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 金融緩和政策は維持されており、福岡市の収益用不動産に対する投資家の需要は堅調なこと等から、博多区の商業地の地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因 | ＪＲ「博多」徒歩圏内に位置する業務系商業地域であり、地下鉄新駅の開業による交通利便性の向上も見られ、地価は上昇を示している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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