2024年（令和6年）公示地価 福岡県 福岡市中央区 天神１丁目９６番１外
福岡県 福岡市中央区天神１丁目９６番１外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
福岡県 福岡市中央区天神１丁目９６番１外の公示地価
標準地の公示地価
11,800,000円/m²
公示地価の推移（福岡県 福岡市中央区天神１丁目９６番１外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
福岡中央5-9
所在及び地番
福岡県 福岡市中央区天神１丁目９６番１外
住居表示
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
11,800,000(円/m²)
地積(m²)
8,600(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1.5 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、その他（SRC,RC,S,W,B 以外、及び田、畑）
利用現況
建築中
周辺の土地の利用現況
高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ中心的商業地域
前面道路の状況
南西 50m 県道
その他の接面道路
四方路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
天神 0m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 800(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 同一路線沿いでは標準地のほか、イムズビル、パルコビルでも天神ビッグバンによる容積率割増を生かした再開発計画が進捗中。４年以内に完成予定。今後一段の発展が期待される。地価は再び若干上昇傾向。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は中央区・博多区の中心商業地域。需要者は、資金力のある私募ファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ等。Ｒ５／１１時点の天神エリアのオフィス空室率は４％弱で、前年同月比で０．３ポイント低下した。一部の大規模再開発ビルはリーシングで苦戦しているとの声もあるが、一等地のため、利回りが低くても旗艦ビルを求めるＪ－ＲＥＩＴ等の投資需要は強く、取引価格帯は数百億円。近隣の大規模ビルの取引キャップレートは３．５％程度。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は更地の取引など資料としての信頼度が高い事例を特に重視して試算した。収益価格は高層店舗事務所ビルを想定して試算した。建築費や利回り次第で価格が流動的であるが、投資採算性が重視されるエリアでは価格の重要な指標となる。以上より、比準価格と収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | １２月に日銀植田総裁が２０２４年は金融政策運営が一段とチャレンジングな年になると発言しており、金利上昇の可能性がある。 |
| 地域要因 | 令和５年１月以降の天神１丁目エリアの建築確認は１棟（天神ビジネスセンター第２期） | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 九州の商業中心地として一層成熟していくと予測する。今後の地価については、利回りの下げ止まり時期次第であるが、もうしばらく上昇が続くと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は天神地区や博多駅地区の高度商業地域である。需要者の中心はオフィス等の開発を行う資金調達力と開発手腕を有する大手不動産業者等である。オフィス賃貸市況に先行不透明感があるが、天神地区一等地のオフィスに対する需要は依然として安定しており、仮に対象標準地のようなオフィス・商業施設一等地が市場に出れば、依然として需要の競合が予想される市場環境である。現在の相場観は１坪４０００万円程度となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
対象標準地周辺は天神地区のオフィス・商業施設一等地であり、依然として優良不動産投資に向かう資金は豊富であり、こうした極めて稀少性の高い物件が市場に出れば、需要が競合する状況に大きな変化はなく、買主が投資採算性を十分に考慮できる状況にはない。ただし、天神エリア一等地の新しい取引事例が非常に少ないことも考慮し、比準価格と投資採算性を直接的に反映した収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 福岡市は顕著な人口増加続く。住宅・貸家着工戸数ともに前年同月比マイナスが目立ってきた。有効求人倍率は堅調。物価上昇で消費支出増加傾向。 |
| 地域要因 | 開発業者は用地取得にあたって、想定事業収支を厳格化しているものの、優良オフィス物件の取引利回りは、低下傾向が依然として続いている。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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