2024年（令和6年）公示地価 福岡県 福岡市中央区 舞鶴１丁目１０５番１
福岡県 福岡市中央区舞鶴１丁目１０５番１の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
福岡県 福岡市中央区舞鶴１丁目１０５番１の公示地価
標準地の公示地価
1,140,000円/m²
公示地価の推移（福岡県 福岡市中央区舞鶴１丁目１０５番１）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
福岡中央5-19
所在及び地番
福岡県 福岡市中央区舞鶴１丁目１０５番１
住居表示
舞鶴１－４－３０
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
1,140,000(円/m²)
地積(m²)
363(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 3)
利用区分、構造
建物等の敷地、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）
利用現況
事務所
周辺の土地の利用現況
事務所ビル、マンション等が混在する商業地域
前面道路の状況
北西 9m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
天神、 700m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
準防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 400(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 那の津通り背後に高層の事務所ビル、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域。都心近接の優位性により、土地需要強く、地価は上昇傾向が持続している。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は中央区都心部の商業地域。資金力のある地場法人や私募ファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ等による投資物件需要が主だが、自社ビル用地需要もある。Ｒ５／１１時点の天神エリアのオフィス空室率は４％弱で、前年同月比で０．３ポイント低下した。取引価格帯は、マンション素地で容積率１００％当たり坪９０万円超。収益物件は数億～数十億円。近隣のＪ－ＲＥＩＴ保有物件の期末鑑定キャップレートは４％前後。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は高度利用が可能な規模の更地の事例を重視して試算し、説明力が高い。収益価格は事務所兼共同住宅を想定して試算した。建築費や利回り次第で価格が流動的であるが、投資採算性が重視されるエリアでは価格の指標となる。オフィスや賃貸マンションへの投資需要は未だ強いことを踏まえ、比準価格と収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | １２月に日銀植田総裁が２０２４年は金融政策運営が一段とチャレンジングな年になると発言しており、金利上昇の可能性がある。 |
| 地域要因 | 令和５年１月以降の舞鶴１丁目エリアの建築確認は２棟（店舗診療所ビル１棟、共同住宅１棟） | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は天神駅の北西方に位置し、天神地区等の都心部へのアクセスが良好な商業地域である。そのため、従来の事務所から単身向けのマンションに建て替わりつつあり、今後も同様の傾向が進むと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、天神・博多駅エリア及び副都心で事務所兼共同住宅が立地可能なエリアである。需要者の中心は収益物件を開発するディベロッパーやファンド及び事業所の開設を企図する企業が中心となる。先述のような立地における規模の大きな画地は稀少性が高く、不動産の取得需要は底堅い。取引価格の水準は、用途・形状・規模等により異なるため把握が困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
取引事例比較法と収益還元法を適用し、試算価格を求めた。比準価格は、同一需給圏内に存する複数の取引事例を比較検討し求められた、客観的かつ実証的な価格である。一方、収益価格は、計算過程に想定要素を多く含むことから客観性に欠け、説得力が低位である。よって、本件では、現実の市場性を反映し、説得力に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 中央区の人口・世帯数は増加傾向である。建築資材価格の上昇等の不安要素はあるものの、土地取得需要は旺盛である。 |
| 地域要因 | 天神地域の北西方に位置する商業地域。近年では都心への接近性を活かした賃貸マンションとしての需要も強く、地価は上昇傾向である。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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