2024年（令和6年）公示地価 福岡県 福岡市中央区 天神４丁目３８番
福岡県 福岡市中央区天神４丁目３８番の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
福岡県 福岡市中央区天神４丁目３８番の公示地価
標準地の公示地価
2,370,000円/m²
公示地価の推移（福岡県 福岡市中央区天神４丁目３８番）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
福岡中央5-20
所在及び地番
福岡県 福岡市中央区天神４丁目３８番
住居表示
天神４－２－３４
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
2,370,000(円/m²)
地積(m²)
418(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）
利用現況
事務所
周辺の土地の利用現況
中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況
北東 15m 市道
その他の接面道路
北西 側道
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
天神、 450m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 500(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は、昭和通り背後に中高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。当地域内には老朽化したビルも多く、今後は建替え等により徐々に街並みの更新が進むものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は福岡都心部におけるオフィス街一帯と判定される。主たる需要者は店舗兼事務所ビル等の建設を目論むデベロッパーであり、複合不動産に係る需要者はリートや私募ファンド、生損保会社等の投資家が想定される。オフィス賃貸市場は新規供給増加により先行きが不透明であるが、低金利や円安傾向等を背景に投資意欲は引き続き旺盛である。取引件数が少なく、動機や規模は様々であり、中心的な価格帯を見出すことは困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は対象標準地と類似する商業地に係る取引事例により試算されたものである。試算の過程は的確に踏まれており不動産市場の実態を反映した説得力の高い試算価格である。一方、収益価格は試算の過程において想定上の条件が多数介在するため流動的な性格を有しており、その説得力は相対的に低いと判断される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、周辺標準地との広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 今後、オフィスの大量供給が予定されており、賃貸市場の先行きは不透明であるが、オフィス、マンション用地の需要は引き続き旺盛である。 |
| 地域要因 | 昭和通り背後の商業地域である。当地域周辺では大規模オフィスビルが建築中であるほか、中央郵便局やショッパーズの再開発も計画されている。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 表通りではないがオフィス利便性の高い地域で、今後はオフィス地域として成熟していくと予測する。今後の利回りの下げ止まり時期次第であるが、もうしばらく地価上昇が続くと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は天神地区や博多駅地区周辺の商業地域である。需要者の中心はオフィス等の開発を行う中堅以上の不動産開発業者等である。オフィス賃貸市況は新規供給の増加で先行不透明感があるものの、優良開発素地不足により、その用地需要は割安感が残るエリアに波及する状況は依然として続いている。需要の中心となる価格帯は、容積率１００％あたりの価格が１坪１５０～２００万円程度となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
対象標準地周辺はオフィス一等地ではないものの、オフィス利便性は高く、物件が市場に出れば依然として需要が競合することが予想され、まだ買主が投資採算性を十分に考慮できる状況には至っていない。ただし、取引価格の上昇が続いており、比準価格と投資採算性を直接的に反映した収益価格との乖離もややあることから、本件では、比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 福岡市は顕著な人口増加続く。住宅・貸家着工戸数ともに前年同月比マイナスが目立ってきた。有効求人倍率は堅調。物価上昇で消費支出増加傾向。 |
| 地域要因 | オフィス賃貸市況に先行不透明感あるものの、優良オフィス物件の取引利回りは、低下傾向が続いており、用地需要も依然として旺盛。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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