2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 神戸市東灘区 御影本町３丁目８３番
兵庫県 神戸市東灘区御影本町３丁目８３番の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 神戸市東灘区御影本町３丁目８３番の公示地価
標準地の公示地価
188,000円/m²
公示地価の推移（兵庫県 神戸市東灘区御影本町３丁目８３番）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
神戸東灘-22
所在及び地番
兵庫県 神戸市東灘区御影本町３丁目８３番
住居表示
御影本町３－４－１４
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
188,000(円/m²)
地積(m²)
106(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.5)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
一般住宅、賃貸共同住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況
北 5m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
阪神御影、 730m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
準工業地域
準防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 200(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 国道４３号南側背後に位置し地域内の建物は工業系用途から画地細分化を伴って住居系用途への移行が顕著となっており、一般住宅や共同住宅が増えつつある。こうした動きに伴い地価水準は上昇傾向で推移している。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は西宮から神戸市中央区にかけての阪神本線沿線を中心として、ＪＲ東海道本線沿線も含む住宅地域全域であると判定した。需要者は自用目的の個人を中心とし、若い層を中心に圏域外からの移住者も見られる。国道４３号以南に位置するため、東灘区の中では比較的地価相場の低いエリアであるが、割安感から、需要が延びてきている。市場の中心価格帯は標準地と同規模であれば、土地のみで２０００万円程度である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
近隣地域は、一般住宅、アパート、工場等が混在する地域で、自ら居住の用に供するための取引が中心となる。賃貸住宅も見られるが、標準地の画地規模が小さく共同住宅の想定が現実的でないため収益還元法の適用を断念した。東灘区南部地域は比較的取引数が多く、比準価格は信頼性の高い規範性のある事例を収集し得た。以上より、代表標準地との均衡に留意し、市場の実態を反映した比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 東灘区の人口は微減傾向で高齢化率は上昇している。住宅地需要は総じて堅調であるが利便性の良否による二極化傾向も顕著となっている。 |
| 地域要因 | 住宅地への転換が進むほかは、地域要因に大きな変動は見られない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 小規模一般住宅等が建ち並ぶ臨海部の住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。総額の観点から一定の需要が見込まれる。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏はＪＲ東海道本線及び阪神電鉄本線沿線で、概ね神戸市南部に存する混在住宅地域及び戸建住宅地域である。需要者は圏域内に居住し、阪神間諸都市へ通勤する個人であるが、圏外からの転入も見受けられる。当該地域は周辺に工場も多く、住環境はやや雑然としているが、相対的割安感から需要が認められる。土地は、標準地と同規模であれば２，０００万円前後が取引の中心価格帯となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、地積が小さく事業収益の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。当該地域は自己使用目的の取引が一般的であり、居住の快適性及び利便性が重視され、周辺の類似不動産の取引価格水準を指標として土地価格が形成されるものと思料する。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえて標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 東灘区の人口は微減傾向で推移している。区内の住宅地需要は総じて堅調であるが、北部山手の利便性が劣る地域では、需要は弱含みである。 |
| 地域要因 | 地域要因に大きな変化は認められない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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