2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 神戸市東灘区 鴨子ケ原３丁目４５番１４
兵庫県 神戸市東灘区鴨子ケ原３丁目４５番１４の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 神戸市東灘区鴨子ケ原３丁目４５番１４の公示地価
標準地の公示地価
175,000円/m²
公示地価の推移（兵庫県 神戸市東灘区鴨子ケ原３丁目４５番１４）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
神戸東灘-31
所在及び地番
兵庫県 神戸市東灘区鴨子ケ原３丁目４５番１４
住居表示
鴨子ケ原３－２７－１１
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
175,000(円/m²)
地積(m²)
134(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.5)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地
前面道路の状況
北西 6m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
阪急御影、 1,400m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種低層住居専用地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
40(%) 80(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 最寄り駅から遠い徒歩圏外に所在する山手の住宅地域にあって、地域要因に特筆すべき変動はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準は利便性が劣ること等から若干の上昇傾向に留まっている。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線沿線で、神戸市東部、芦屋市及び西宮市の山手の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住し大阪又は神戸方面に勤務する会社役員や会社員であるが、圏外からの転入需要もみられる。最寄り駅への接近性は劣るが、東灘区の山手エリアは選好性が認められ一定の需要がある。取引の中心となる価格帯は、１４０㎡の土地で２３００～２６００万円程度、新築の戸建住宅は４５００万円程度だが、注文建築の需要もある。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
対象標準地は一般住宅が建ち並ぶ閑静な山手の住宅地域にあって、第１種低層住居専用地域に属している。当該地域では居住の快適性を重視した自用の戸建住宅地としての地価水準が形成されており、収益性に見合った地価水準は形成されていない。このようなことから、収益還元法の適用は断念した。したがって、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 東灘区の人口は微減傾向で高齢化率は上昇している。住宅地需要は総じて堅調であるが利便性の良否による二極化傾向も顕著となっている。 |
| 地域要因 | 大規模開発による住環境良好な住宅団地内に存するが、最寄り駅から遠い傾斜地の住宅地域であることから、需要はさほど強くはない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が建ち並ぶ山手の閑静な住宅地域である。当面は現状を維持しながら推移するものと予測する。最寄駅から遠いが、地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は神戸市東部から西宮市までの阪急電鉄神戸本線沿線の山手を中心とした住宅地域全体である。需要者は圏内の居住者が中心で、一部圏外からの転入もみられる。最寄駅まで距離があり、坂道が続くため需要は旺盛とは言い難いが、東灘区内での戸建住宅として、割安感から一定の需要はあり、需給は概ね安定している。土地は標準地の規模で２３００万円程度で、新築戸建（総額）では４５００万円から５０００万円程度が需要の中心となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
山手の戸建住宅地である。公法上の規制等により事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため、収益価格は試算しない。比準価格は規範性の高い事例を収集し得たため、信頼性は高いものと判断する。よって市場の実態を反映した説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 東灘区の人口は概ね横ばいから微減傾向で推移している。土地需要は概ね安定した状況が継続している。 |
| 地域要因 | 地域要因に格別の変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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