2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 神戸市東灘区 住吉山手９丁目１５６４番４
兵庫県 神戸市東灘区住吉山手９丁目１５６４番４の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 神戸市東灘区住吉山手９丁目１５６４番４の公示地価
標準地の公示地価
96,300円/m²
公示地価の推移（兵庫県 神戸市東灘区住吉山手９丁目１５６４番４）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
神戸東灘-32
所在及び地番
兵庫県 神戸市東灘区住吉山手９丁目１５６４番４
住居表示
住吉山手９－１５－８
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
96,300(円/m²)
地積(m²)
134(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 2)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
中規模一般住宅が多い山手の住宅地域
前面道路の状況
北 5m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
阪急御影、 2,600m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種低層住居専用地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
50(%) 100(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 山腹部付近にあって一般住宅が多い住宅地域で、特筆すべき変動要因がないことから、今後とも概ね現状を維持する烽ﾌと予測する。地価水準は、駅から遠い山腹部の住宅地需要の減退を受け、下落傾向が続いている。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線にあって、神戸市東部、芦屋市及び西宮市に存する山麓部又は山手の住宅地域である。主たる需要者は圏内の居住者であるが、圏外からの転入需要も散見される。需給動向は、土砂災害が懸念される傾斜地又は傾斜地に近接しており、最寄り駅から遠くバス利用を余儀なくされ利便性が劣るため、需要は弱含みで減退傾向が続いている。１４０㎡の土地で１３００万円程度が中心価格帯となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
一般住宅が多い山麓部の住宅地域であり、個人向けの自用目的の戸建住宅地としての取引が中心である。収益目的の賃貸用の共同住宅等は殆どなく、採算性に見合う合理的な賃貸市場が形成されていないため収益還元法の適用は断念した。比準価格は代替・競争関係にある取引事例を基に試算されており、市場性を反映した実証的な価格が導出されている。このようなことから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 東灘区の人口は微減傾向で高齢化率は上昇している。住宅地需要は総じて堅調であるが利便性の良否による二極化傾向も顕著となっている。 |
| 地域要因 | 山腹部の傾斜地に存することに加え、最寄り駅から遠く生活利便性が劣る住宅地域であることから、需要は減退傾向が続いている。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が多い山手の住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。生活利便性がやや劣るため、需要は弱含みである。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は神戸市兵庫区から東灘区及び芦屋市までの山手の住宅地域一帯と判定した。需要者は神戸市及び周辺市の居住者が多い。中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、相対的割安感から一定数の需要は認められるが、駅から距離があり傾斜地も多く利便性が劣るため、地価水準は下落傾向にある。土地は１４０㎡で、１，２００万円～１，４００万円が取引の中心価格帯となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
周辺地域では民間の賃貸住宅が見いだせず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用しなかった。同地域は自己使用目的の取引が一般的であり、類似不動産の取引価格水準を指標として土地価格が形成されると思料する。比準価格は取引件数が少なく十分な取引事例を収集し得なかったが、試算過程において適切に補修正を施し、概ね市場の実勢値を示す価格が試算された。よって、比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 東灘区の人口は微減傾向で推移している。区内の住宅地需要は総じて堅調であるが、北部山手の利便性が劣る地域では、需要は弱含みである。 |
| 地域要因 | 地域要因に大きな変化は認められない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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