2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 神戸市東灘区 御影本町４丁目６５４番
兵庫県 神戸市東灘区御影本町４丁目６５４番の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 神戸市東灘区御影本町４丁目６５４番の公示地価
標準地の公示地価
550,000円/m²
公示地価の推移（兵庫県 神戸市東灘区御影本町４丁目６５４番）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
神戸東灘5-5
所在及び地番
兵庫県 神戸市東灘区御影本町４丁目６５４番
住居表示
御影本町４－１０－４
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
550,000(円/m²)
地積(m²)
636(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.5)
利用区分、構造
建物等の敷地、RC（鉄筋コンクリート造）
利用現況
銀行
周辺の土地の利用現況
飲食店、小売店舗等が多い駅に近い商業地域
前面道路の状況
南 15m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
阪神御影、 90m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
近隣商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 400(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は飲食店、小売店舗等が多い阪神御影駅に近い商業地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測される。地価は上昇傾向を示している。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は神戸市の南部市街地の圏域に存する小売店舗を中心とする駅に近い商業地域である。需要者は主として自用目的で取得する事業者が中心である。東灘区内の好立地にあり、一定規模の画地の商業地は稀で、マンション用地としての需要も依然旺盛である。土地は画地規模、属性等により成約価格が様々であるために取引の中心となる価格帯は見出し難い。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
商業地の取引は依然不透明なところがあり類似の取引事例の収集は困難であったが、広域的に収集し採用された事例から適切に試算された比準価格は市場の実勢を反映するものと認められる。収益価格は長期の予測のもとで適切な収益性を把握することは容易ではなく想定のいかんによっては流動的な面は否めない。地域では自用目的の取得を主としているので本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 市東部三区の住宅地においては、良好な不動産への需要圧力は底堅いが、利便性の良否による格差も顕在化している。 |
| 地域要因 | 御影駅南地区では、事業用ビルの建て替え等を受けて、街並みは変化しつつある。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、特段の地域要因の変動はみられない。駅近の好立地で稀少性が高く、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は神戸市東部及び阪神間の商業地域を包含する圏域。需要者の中心は地元の中小事業者のほか、阪神間に拠点を求める全国的規模の法人等である。再開発された阪神御影駅北側の商業地域に比して繁華性は劣るが、立地条件の良さからマンション用地としての需要下支えもあって、地価は堅調に推移している。商業地の取引自体が少ないことや取引される画地規模がまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況にある。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
対象地域においては貸店舗等の賃貸物件も見受けられるが、価格水準の形成を主導する収益物件はほとんどなく、収益が地価の指標となり得る状況には至っていない。また、収益価格については試算過程において各種の不確定要素を含むことから、その説得力は比準価格に比してやや劣るものと判断する。したがって市場の実情をより反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 東灘区内において駅近や主要幹線道路沿いの商業地は供給が少なく、稀少性から地価は上昇傾向が継続している。 |
| 地域要因 | 顧客を誘引する店舗の出退店等はみられず、地域の状況に特段の変化はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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