2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 神戸市長田区 大塚町２丁目１番１０外
兵庫県 神戸市長田区大塚町２丁目１番１０外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 神戸市長田区大塚町２丁目１番１０外の公示地価
標準地の公示地価
277,000円/m²
公示地価の推移（兵庫県 神戸市長田区大塚町２丁目１番１０外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
神戸長田5-3
所在及び地番
兵庫県 神戸市長田区大塚町２丁目１番１０外
住居表示
大塚町２－２－８
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
277,000(円/m²)
地積(m²)
228(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、RC（鉄筋コンクリート造）
利用現況
住宅 、 店舗 、 事務所
周辺の土地の利用現況
中低層の事務所、店舗併用住宅等が多い商業地域
前面道路の状況
南西 18m 市道
その他の接面道路
北西 側道
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
高速長田、 400m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 500(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 店舗兼事務所ビルや店舗併用住宅が建ち並ぶ神社参道筋の面影を残す熟成した商業地域。駅から続く長田商店街北縁に位置する。共同住宅用地としての需要もみられ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は神戸市中南部の商業地域である。需要者の中心は地縁ある事業者等である。駅から続く商店街の北端に位置し、繁華性は低いものの、店舗併用賃貸住宅用地としての需要も見られ需給は安定している。需要の中心価格帯は取引自体に個別性が強く把握することは困難だが、同程度の規模で６０００万円前後と目される。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
標準地は商業地域内に存し、収益価格は無視し得ないが賃料設定等で想定要因を含むことは否めない。一方で複数の規範性の高い取引事例より比準価格を得ることができた。本件では説得性・規範性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較検討しさらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 長田区では人口減少傾向にあるが、コロナ渦で抑制された出店計画の回復もあり商業地価は堅調に推移する。 |
| 地域要因 | 旧来からの商業地域として熟成しており、近隣における格別の変動要因はない。商店街内が幹線道路で分断されることが発展のネックとなる。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は既に事務所ビルや店舗併用住宅が建ち並ぶ熟成した商業地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測する。実需に基づく相応の取引が認められること等から地価は堅調に推移している。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長田区を中心に須磨区や兵庫区に形成された商業地域である。需要者は圏域内に地縁を有する法人や個人事業者が中心である。ロードサイド型大型店舗への顧客の分散化により、小売店舗等への需要が積極的とはいえないが、一方で、実需に基づく相応の取引が認められることなどから地価は堅調に推移している。商業地の取引が少ない上、画地規模等も様々であり、売買の中心価格帯は把握困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
当該地域においては、貸店舗や貸事務所等も見受けられるが、古くから営業を継続している店舗等が多く、明確な新規賃料水準の把握が困難である。また、取引される場合の動機は、投資目的よりも自己使用目的での売買であることが多く、収益性を重視した価格形成がなされているとまでは言えない状況下にある。したがって比準価格を中心に、収益価格は比較考量するに止め、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 各種政策の効果もあって、景気は緩やかに回復している。長田区の人口は減少傾向にあり、土地取引件数についても減少している。 |
| 地域要因 | 長田神社や周辺の市場等を中心に形成された旧来からの商業地域の一角にある。地域要因に変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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