2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 神戸市長田区 久保町３丁目６番５外
兵庫県 神戸市長田区久保町３丁目６番５外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 神戸市長田区久保町３丁目６番５外の公示地価
標準地の公示地価
199,000円/m²
公示地価の推移（兵庫県 神戸市長田区久保町３丁目６番５外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
神戸長田5-5
所在及び地番
兵庫県 神戸市長田区久保町３丁目６番５外
住居表示
久保町３－１－３
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
199,000(円/m²)
地積(m²)
96(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.2)
利用区分、構造
建物等の敷地、S（鉄骨造）
利用現況
住宅 、 事務所
周辺の土地の利用現況
店舗、事務所併用住宅が多い商業地域
前面道路の状況
南東 9m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
駒ヶ林、 340m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 400(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 本町筋商店街背後に位置する汎用性が高い地域で、近時は原材料等高騰から店舗の賃料負担力に弱含み感があるが、当地域の住宅需要はほぼ安定していることから総合的に地価は底堅く安定的に推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、神戸市中西部の駅徒歩圏で幹線道路若しくﾍ準幹線道路の背後に位置する商業地域と判断する。需要者の中心は地縁的選好性を有する事業者若しくは広域展開を図る事業者等である。背後地の熟成が進む中心部の商業地域は集客が比較的安定しているが、原材料高騰の影響もあり賃料負担力にはやや弱含み感がある。需要の中心価格帯は取引自体に個別性が強く把握することは困難だが、同程度の規模ならばおおよそ２０００万円程度と目される。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格に対し収益価格が乖離したが、これは本来の収益性以上の地価形成がなされていることを背景とする。本件標準地は駅近接の店舗、併用住宅等が多い商業地に位置し、需要者の多くは代替不動産の水準等を念頭に収益性に対し先行的な土地取得コストを意識し市場参入していると判断する。よって代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、収益価格を比較考量の上、代替性がある取引事例を基とした比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 景気は緩やかに回復している。長田区商業地の需要は底堅く、ウィズコロナの下で、飲食店舗街でも需要は回復傾向が見られる。 |
| 地域要因 | 周辺住民を主な顧客とする旧来からの商業地域であり、格別の変動要因は見受けられない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 本町筋商店街背後の店舗や事務所併用住宅等が混在する商業地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。地価は堅調に推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、神戸市長田区及び周辺区に位置する小売店舗等を中心とした商業地域及び商住混在地域である。需要者は同一需給圏に地縁を有する中小事業者が中心である。背後住宅地域では高齢化が進行し店舗や事務所に対する需要は弱いが、駅徒歩圏に位置し利便性が良好で、土地需要は堅調であり地価は緩やかな上昇傾向で推移している。取引される画地規模は様々で、取引件数も少ないため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は市場での成約価格を算定根拠として求めたものであり実証的な価格である。一方収益価格は想定要素を含む手法でありやや精度が劣る。需要者の多くは収益性を考慮しつつも市場での取引価格の水準を重要な指標として取引を行っていると考えられる。よって実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | コロナ禍からの回復により商業地の地価も上昇基調にあるが、物価上昇等による景気への影響も懸念される。 |
| 地域要因 | 長田区腕塚町５丁目で教育複合ビル（新長田キャンパスプラザ）が建築中。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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