2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 神戸市須磨区 妙法寺字円満林２番６７
兵庫県 神戸市須磨区妙法寺字円満林２番６７の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 神戸市須磨区妙法寺字円満林２番６７の公示地価
標準地の公示地価
43,500円/m²
公示地価の推移（兵庫県 神戸市須磨区妙法寺字円満林２番６７）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
神戸須磨-37
所在及び地番
兵庫県 神戸市須磨区妙法寺字円満林２番６７
住居表示
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
43,500(円/m²)
地積(m²)
108(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
中小規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域
前面道路の状況
西 5m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
水道 ・ 下水
交通施設、距離
板宿、 1,900m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種中高層住居専用地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 150(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中小規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は穏やかに回復しているが、価格水準等から今後地価は下落傾向で推移するものと予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線等で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち神戸市居住者がほとんどを占める。中小規模の一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域であり、当該地域の街路条件は劣っているといわざるを得ない。住宅建設は弱含んでおり、生活利便性等から弱い需要で推移している。地域的に供給が少なく、規模等により取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
賃貸マンション等の収益物件も混在しているが、戸建住宅を主体とする自用目的の取引が中心である。画地規模等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であり、収益価格は試算しなかった。利便性のほか環境を重視した取引が多く、信頼性の高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に係る各種補修正率の判断の適否等を勘案の上、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 低金利や住宅ローン減税延長等の政策の後押しにより、須磨区南部の特徴を踏まえた地域性から需要は弱含みで推移している。 |
| 地域要因 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域であり、土砂災害警戒区域に存しており、実需等を反映して、地価は下落傾向で推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 狭隘な斜面地に開かれた小規模住宅団地で、地域要因に特段の変動は認められず、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価は下落傾向で推移するものと思料する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は山陽電鉄本線、地下鉄西神・山手線の沿線で、概ね神戸市の住宅地域の圏域である。需要者は神戸市の居住者を中心とし、同一需給圏外からの転入者も見られる。最寄駅から徒歩圏外で利便施設もなく、細街路の多い高台の傾斜地であることから住宅地としての選好度は低く、需要は低調である。市場の中心価格帯は新築戸建は供給が少ないため把握が困難であるが、土地４００～５００万円程度である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
近隣地域は、一般住宅を中心とする住宅地域で、自用目的の取引が中心となる。賃貸住宅も見られるが、標準地の画地規模が小さく、賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため収益還元法の適用を断念した。比準価格は規範性の高い事例を収集し得たためその信頼性は高い。以上より、代表標準地との均衡に留意し、市場の実態を反映した比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 雇用・所得環境が改善する下、物価上昇、金融引締め等の懸念はあるが、市場への影響は軽微で須磨区の地価は概ね安定的に推移している。 |
| 地域要因 | 利便性に劣る小規模開発の住宅団地で、宅地造成の程度も大規模団地に比べ劣る。土砂災害警戒区域であることもあり、有効需要に乏しい地域である。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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