2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 神戸市垂水区 乙木２丁目８３８番７３
兵庫県 神戸市垂水区乙木２丁目８３８番７３の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 神戸市垂水区乙木２丁目８３８番７３の公示地価
標準地の公示地価
79,800円/m²
公示地価の推移（兵庫県 神戸市垂水区乙木２丁目８３８番７３）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
神戸垂水-1
所在及び地番
兵庫県 神戸市垂水区乙木２丁目８３８番７３
住居表示
乙木２－８－１３
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
79,800(円/m²)
地積(m²)
84(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 2)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
小規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況
南東 5m 私道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
垂水、 2,500m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種中高層住居専用地域
準防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 150(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 小規模一般住宅が多い既成住宅地域。坂道が多く道路の系統・連続性がやや劣る住宅地域であり、今後とも現状維持のまま推移するものと予測する。地価は弱含みで推移している。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線の沿線で神戸市内の住宅地域。需要者の中心は圏内の居住者が大半を占める。昭和４０年代に宅地開発された既成住宅地域であり、小規模住宅が多く、物件としての総額には値頃感がある一方で、地域内の地勢に起伏があるため道路事情が劣る点が敬遠されており、安値物件もあり、地価は下落傾向である。取引価格の中心は、土地は６００万～８００万円程度、新築建売住宅で２５００万～３０００万円程度である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
戸建住宅地域内にあって画地規模が小さく、市場性のある賃貸住宅等の収益物件の建築を想定することが困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しない。当該地域は自己使用目的の取引が中心で、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 垂水区の人口は微減。不動産価格は概ね堅調ではあるが、利便性等により２極化の傾向もある。景気は、物価高、為替・金利の不安定感から不透明。 |
| 地域要因 | 近隣地域とその周辺は、坂道が多く道路事情が劣っており、需要は弱含み傾向である。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 小規模戸建住宅が多い既成住宅地域で、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。駅徒歩圏外の住宅地であるものの、近時は需給が安定しつつあり、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線、市営地下鉄西神・山手線等の各沿線で、概ね神戸市西部の圏域に存する住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性を有する一次取得者である。小規模戸建住宅が多い既成住宅地域で、近時は需要が安定しつつあることから地価は横ばい傾向で推移している。土地は標準地と同規模であれば、６００～７００万円が中心的価格帯となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
小規模の住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、自用の戸建住宅が中心であり、収益性よりもむしろ、居住の利便性・快適性が重視される地域である。また、規模等の画地条件や賃貸住宅等の建設状況等を勘案すると不動産取引における収益性の位置付けは小さいと考えられる。よって、収益還元法は適用せず、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 景気は緩やかに回復しているものの、物価上昇等の影響により先行きはやや不透明である。なお、垂水区の人口は減少傾向にある。 |
| 地域要因 | 小規模の戸建住宅が多い住宅地域で近時は需要が安定しつつあることから地価は横ばい傾向で推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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