2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 神戸市垂水区 塩屋町５丁目３３４番２
兵庫県 神戸市垂水区塩屋町５丁目３３４番２の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 神戸市垂水区塩屋町５丁目３３４番２の公示地価
標準地の公示地価
126,000円/m²
公示地価の推移（兵庫県 神戸市垂水区塩屋町５丁目３３４番２）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
神戸垂水-10
所在及び地番
兵庫県 神戸市垂水区塩屋町５丁目３３４番２
住居表示
塩屋町５－１５－２
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
126,000(円/m²)
地積(m²)
152(m²)
形状（間口：
奥行き）
台形 (1 : 2.5)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
中規模一般住宅が多い閑静な既成住宅地域
前面道路の状況
南 6m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
塩屋、 500m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種低層住居専用地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
40(%) 80(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は熟成した住宅地域で、急速な変化は見込めず、当分現状維持するものと予測する。概ね実需水準にあり地価は今後もほぼ横這い傾向にあるものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は神戸市内のうち山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線の住宅地域。需要者の中心はほぼ神ﾋ市内居住者である。古い小・中規模開発による住宅地が集積した在来地域で供給は中古物件のほか既存画地の分割等による建売分譲が見られる程度である。一方、実需は概ね安定的に推移している。周辺での一般的な取引は、土地は１５０㎡程度で２，０００万円前後、新築の戸建住宅は４，０００万円～４，５００万円程度である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
周辺にはハイツ等も介在するが、戸建住宅としての利用が主であり、自用目的の取引が支配的な地域である。また、居住の快適性を重視した地価形成がなされており、低位な容積率での適用は低めの試算結果しか得られないため収益価格は験証性に乏しい状況にもある。したがって、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 新築住宅の販売総額の高騰により取引件数自体は減少気味であるが、主として素地不足により区内の地価は総じて底上げ傾向となった。 |
| 地域要因 | 塩屋地区内では街区が比較的整った地域で駅徒歩圏でもあり、適正水準とみられ地価は引き続き横這い傾向となった。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、丘陵地の中規模一般住宅が多い閑静な既成住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと考える。地価はやや強含みで推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち、神戸市内の居住者がほとんどを占める。旧来からの既成住宅地域で周辺の街路条件が一部劣るが、最寄駅徒歩圏にあることから地価はやや強含みである。土地は２，０００万円前後、新築建売住宅は３，５００万円～４，０００万円程度の需要が中心となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
当該地域は、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、自己使用目的の取引が主である。戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業は成り立つ地域ではないため賃貸市場も形成されてないため、本件鑑定評価においては、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえて、現実の市場性を反映する事例より求めた実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 垂水区の人口は微減傾向であるが世帯数はほぼ横ばい。駅徒歩圏内の住宅地需要は強いが、バス圏の住宅地については弱い住宅地もある。 |
| 地域要因 | 一般住宅地域として良好な住環境を形成しており、最寄り駅からも徒歩圏内にあり、地価はやや強含みで推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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