2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 神戸市垂水区 塩屋町９丁目７９０番５
兵庫県 神戸市垂水区塩屋町９丁目７９０番５の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 神戸市垂水区塩屋町９丁目７９０番５の公示地価
標準地の公示地価
73,000円/m²
公示地価の推移（兵庫県 神戸市垂水区塩屋町９丁目７９０番５）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
神戸垂水-29
所在及び地番
兵庫県 神戸市垂水区塩屋町９丁目７９０番５
住居表示
塩屋町９－１７－４６
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
73,000(円/m²)
地積(m²)
73(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 2)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
中小規模一般住宅を主体とする住宅地域
前面道路の状況
西 4m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
塩屋、 800m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種中高層住居専用地域
準防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 150(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は熟成した住宅地域で、当分現状維持するものと予測する。駅徒歩圏の立地ではあるが、街区が未整備で車両運行等の利便性がやや劣るため市場での選好度が低く引き続き地価は下落傾向にあるものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は神戸市内のうち山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線の住宅地域。需要者の中心はほぼ神戸市内居住者である。新旧小規模開発による住宅地が集積した在来地域で供給は中古物件のほか既存画地の分割等による建売分譲が見られる程度である。一方、実需は地域内の道路事情が劣る等の理由から市場での選好性が若干劣るため低下傾向にある。土地は１，０００万円迄で、新築の戸建住宅は２，５００万円～３，５００万円程度が中心。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
周辺には共同住宅等も介在するが、戸建住宅としての利用が主であることから自用目的の取引が支配的な地域とみられる。また、画地規模等から賃貸経営上合理的な想定ができないため収益価格を試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 新築住宅の販売総額の高騰により取引件数自体は減少気味であるが、主として素地不足により区内の地価は総じて底上げ傾向となった。 |
| 地域要因 | 上記のとおり市場での選好度が低く地価は引き続き下落した。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、今後も現状維持のまま推移するものと予測する。地価水準は需給関係より弱含みと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、神戸市南西部の圏域に存する住宅地域である。需要者は、神戸市内の居住者が大半を占める。最寄駅から比較的に近いものの、街路条件があまり良好ではなく、地価はやや弱含みで推移している。土地は、標準的な規模で、総額５００万円台程度、新築戸建は２，５００万円～３，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
中小規模一般住宅を主体とする当該地域は収益性に艪ﾗ居住についての快適性、利便性が選好される住宅地域である。画地規模等から賃貸経営上合理的な建物想定が困難なため、収益還元法を非適用とした。比準価格は、同一需給圏内の多数の事例を適正に補修正等して得られた試算価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえるとともに、市場の実態をより適正に反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 垂水区の人口は微減。不動産価格は概ね堅調ではあるが、利便性等により２極化の傾向もある。景気は、物価高、為替・金利の不安定感から不透明。 |
| 地域要因 | 街路条件があまり良好ではない中小規模一般住宅を主体とする住宅地域であり、特に格別な地域要因の変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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