2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 神戸市垂水区 塩屋町３丁目９４２番２４外
兵庫県 神戸市垂水区塩屋町３丁目９４２番２４外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 神戸市垂水区塩屋町３丁目９４２番２４外の公示地価
標準地の公示地価
91,000円/m²
公示地価の推移（兵庫県 神戸市垂水区塩屋町３丁目９４２番２４外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
神戸垂水-49
所在及び地番
兵庫県 神戸市垂水区塩屋町３丁目９４２番２４外
住居表示
塩屋町３－１２－２８
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
91,000(円/m²)
地積(m²)
103(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 2)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
小中規模の一般住宅を主体とする住宅地域
前面道路の状況
北 4m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
塩屋、 300m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種中高層住居専用地域
準防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 150(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は駅に比較的近い旧来からの住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。当該地域は街路条件がやや劣り地価は緩やかな下落傾向で推移していくものと予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は神戸市の居住者が大半を占める。旧来からの既成住宅地域で、駅から近いが、狭隘で車両通行可能な道路が限定される等の実情から宅地需要はやや弱含みである。土地は標準地の規模程度で１，０００万円程度が中心となる価格帯である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
小中規模一般住宅が多い住宅地域であり自用目的の取引が中心である。画地規模等から経済的に賃貸事業の成り立つ建物の想定が困難であるので収益還元法は適用しない。需要者は居住の快適性を指標として取引を行うものであり、比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する多数の事例を収集し得られたもので市場性を反映した価格である。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 人口は微減傾向。消費者物価が上昇しているが景気は回復傾向にあり個人消費は持ち直している。人気学校区、高利便性等の地価は強含みで推移する。 |
| 地域要因 | 狭隘道路であるが、ＪＲ塩屋駅から徒歩圏に存し、利便性の高い住宅地である。特に大きな地域要因の変動は認められない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅を主体とする駅徒歩圏の住宅地域であり、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。駅に近いものの、周辺街路の状態にやや難があるため、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線等の各沿線で、概ね神戸市西部の圏域に存する住宅地域。需要者は神戸市内の居住者等が多く、外部からの転入者は比較的少ない。駅接近性に優ることから一定の引き合いはあるものの、周辺は車両の通行が困難な細街路が多いことから、地価はやや弱含みで推移している。土地は標準地と同規模であれば１０００万円弱が中心的価格帯となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
自己使用目的の取引が中心的であり、周辺における代替性の強い取引事例を多数収集し、実証的な比準価格を試算し得た。一方、周囲には賃貸マンションやアパート等の収益物件も見られるものの、画地規模等の条件により、経済合理的な賃貸経営が成り立つ賃貸住宅等の建設を想定することが困難であるため収益価格は試算しなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 景気は緩やかに回復しているものの、物価上昇等の影響により先行きはやや不透明である。なお、垂水区の人口は減少傾向にある。 |
| 地域要因 | 周囲の街路がやや狭いが駅に近い住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、需要はやや弱い。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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