2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 神戸市北区 山田町藍那字下手１１番外
兵庫県 神戸市北区山田町藍那字下手１１番外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 神戸市北区山田町藍那字下手１１番外の公示地価
標準地の公示地価
19,600円/m²
公示地価の推移（兵庫県 神戸市北区山田町藍那字下手１１番外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
神戸北-47
所在及び地番
兵庫県 神戸市北区山田町藍那字下手１１番外
住居表示
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
19,600(円/m²)
地積(m²)
614(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.2)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
農家住宅が建ち並ぶ山裾の既成住宅地域
前面道路の状況
南 3m 市道
その他の接面道路
三方路
給排水等状況
水道
交通施設、距離
藍那、 350m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 100(%)★
都市計画区域区分
市街化調整区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 農家住宅が建ち並ぶ山裾の住宅地域であり、当面は概ね現状を維持するが、長期的には過疎化が進行するものと思われる。地価は弱含み傾向で推移していくものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は神戸市及びその周辺市町における市街化調整区域内の農家住宅地域である。需要者は地縁性を有する農業従事者などに限定され、外部からの転入はほとんど見られない。需要は乏しく、不動産市況は低迷している。取引は少なく、また縁者・知人間などの個別の事情も強いために市況は不透明であり、取引の中心となる価格帯などは把握し難い。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
市街化調整区域に存し、貸家を新築することは実現性に欠けるため、収益還元法は非適用とした。類似の取引は少なく、必ずしも十分な取引事例を収集できなかったが、比準価格は一定の価格牽連性を有する売買実例をもとに算定されており、市場の実態を反映したものと認められる。よって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて上記の通り鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 北区の一般住宅地の市況は総じて堅調に推移しているが、従来からの集落地域については衰退傾向が継続している。 |
| 地域要因 | 農家住宅が建ち並ぶ山裾の住宅地域であり、地域要因に格別の変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は農家住宅が多い市街化調整区域内の住宅地域にあり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のまま推移すると思われる。地価は緩やかな下落から横這い傾向で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は神戸市並びに隣接する市区を中心とする、市街化調整区域内の農家住宅が多い住宅地域であると判定した。典型的需要者は地縁を有する居住者で、圏外からの転入者は極めて少なく市場参加者は限定的で、需要は弱含みで推移している。市街化調整区域内の土地取引は少なく、その価格帯も個別的事情等により様々であり、中心価格帯を見出すことは困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
市街化調整区域内の農家住宅地域であり、不動産取引は自己利用目的が中心で賃貸不動産は少なく、適切な賃貸事例が収集できなかったので収益還元法は適用できなかった。比準価格は典型的需要者の特性に適合した価格で、規範性の高い事例を収集して求めており、市場の実態を反映した実証的な価格である。したがって比準価格に高い説得力があるものと判断して、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 全般的に景気は持ち直しも見られるが、北区の人口は減少傾向、不動産取引件数も減少しており、郊外では、地価は横這いから下落傾向にある。 |
| 地域要因 | 農家住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に格別特段の変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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