2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 神戸市西区 伊川谷町前開字矢ノ崎７６５番外
兵庫県 神戸市西区伊川谷町前開字矢ノ崎７６５番外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 神戸市西区伊川谷町前開字矢ノ崎７６５番外の公示地価
標準地の公示地価
21,300円/m²
公示地価の推移（兵庫県 神戸市西区伊川谷町前開字矢ノ崎７６５番外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
神戸西-20
所在及び地番
兵庫県 神戸市西区伊川谷町前開字矢ノ崎７６５番外
住居表示
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
21,300(円/m²)
地積(m²)
245(m²)
形状（間口：
奥行き）
不整形 (1 : 1.2)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況
北西 4m 県道
その他の接面道路
給排水等状況
水道 ・ 下水
交通施設、距離
学園都市、 1,600m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 100(%)★
都市計画区域区分
市街化調整区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は穏やかに回復しているものの、価格水準等から今後地価はほぼ横這い傾向で推移するものと予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、市営地下鉄西神山手線等で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち神戸市居住者がほとんどを占める。農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、周辺環境を踏まえた生活利便性等は普通程度である。住宅建設は弱含んでおり、高齢化が進行しているうえ、需要者が限定的な地域であるが、地価はほぼ横這いで推移している。規模等により取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
収益物件は少なく、農家住宅を主体とする自用目的の取引が中心である。市街化調整区域内に存するため、同一需給圏内の類似地域又は近隣地域周辺の地域において賃貸市場は未成熟であり、賃料水準の把握ができないため、収益価格は試算しなかった。環境を重視した取引が多く、信頼性の高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に係る各種補修正率の判断の適否等を勘案の上、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 低金利や住宅ローン減税延長等の政策の後押しもあるが西区の特徴を踏まえた地域性から需要は若干低調で推移している。 |
| 地域要因 | 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、利便性等は普通程度である。実需等を反映して、地価はほぼ横這い傾向で推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 市街化調整区域内の住宅地域である。地域要因に大きな変動は無い。市街化区域やインターチェンジにもアクセスが良く、需給関係から地価水準はほぼ下げ止まり傾向である。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、神戸市西区内における市街化調整区域の農家住宅地域である。需要者は地縁性を有する個人等に限られ、市場性に乏しい。対象標準地の周囲は農家住宅や農地も多い地域で、農業従事者も減少傾向で需給関係は弱いが、インターチェンジへのアクセスが良く、地価はほぼ下げ止まりである。土地取引については、土地建物一体としての取引が散発的にみられる程度で、土地の中心的価格帯の把握は困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
対象標準地の存する地域では、自己利用目的での取引が殆どであり、収益価格を求めるための資料収集に限界があること、また、市街化調整区域内にあって、公法上の諸規制等との関連から賃貸市場は未成熟であり、賃料水準の把握ができないため、収益想定を行うことは実現性等に乏しく、収益還元法の採用を断念した。よって代表標準地との比較検討を踏まえ、規範性を有する取引事例より求められた比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 西区の地価は、利便性・住環境に優れた鉄道沿線等を中心に上昇しているが、反面、調整区域や利便性の劣る地域は弱含み乃至はほぼ下げ止まり。 |
| 地域要因 | 地域要因に特別な変動はない。市街化調整区域内の農家住宅地域である。土地需要は限定的であるが、地価はほぼ下げ止まりである。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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