2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 神戸市西区 森友４丁目３４番
兵庫県 神戸市西区森友４丁目３４番の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 神戸市西区森友４丁目３４番の公示地価
標準地の公示地価
85,000円/m²
公示地価の推移（兵庫県 神戸市西区森友４丁目３４番）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
神戸西9-3
所在及び地番
兵庫県 神戸市西区森友４丁目３４番
住居表示
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
85,000(円/m²)
地積(m²)
676(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.5)
利用区分、構造
建物等の敷地、RC（鉄筋コンクリート造）
利用現況
倉庫
周辺の土地の利用現況
中小工場、倉庫が建ち並ぶ国道背後の工業地域
前面道路の状況
北 8m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
明石、 3,300m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
準工業地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 200(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中小工場、倉庫が建ち並ぶ在来地域で、当面は現状を維持するものと予測する。流通業務用地を中心とした堅調な実需に現状では大きな変化は認められず、引き続き地価は上昇傾向にあるものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、神戸市域を含む播磨工業地域内の中小工場地域一円。需要者の中心は物流倉庫または工業系事業所等の利用を目的とする中小事業者とみられる。流通業務用地を中心に実需は根強い状況にある。一方、供給は中古物件のほかは駐車場、介在農地等の低位利用地からの転用等が若干見込める程度である。当該市場の状態から取引自体が少ないうえ取引規模等が一様でないため中心となる価格帯は見出せない状況にある。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
地域の利用状況を考慮して倉庫の一棟貸を想定したが、容積消化率が低いため収益価格はやや低位に試算されたものと判断する。また、工業系用途は利用形態が多様なうえ自己使用目的の取引が支配的とみられることから、収益価格は参考程度に留めた。そこで、代表標準地との検討を踏まえ比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 流通業務用地を中心として依然、実需は底堅く、区内の工業地域の地価の上昇幅は総じて拡大傾向にあった。 |
| 地域要因 | 国道１７５号等周辺道路網との関係位置は良好で、利便施設の配置等から従業員の確保も比較的容易な立地でもあり地価は上昇幅を拡大した。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中小工場、倉庫が建ち並ぶ国道背後の工業地域で、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は穏やかに回復しており、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は神戸市及び明石市の圏域で各インターチェンジ周辺の工業地域であり、需要者の中心は資本力及び地縁的選好を有した事業者等である。中小工場、倉庫が建ち並ぶ国道背後の工業地域であり、周辺幹線道路の商業施設も充実している影響も存する。設備投資は持ち直しており、比較的利便性も高く、需要も十分に見込まれる地域であるが、規模により取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
賃貸物件は散見されるが、工場等の賃貸物件については建物の規模・構造・設備等により個別性が強く、地域の標準的な賃料水準等の把握が困難であることから収益価格は相対的に精度が劣る。利便性のほか利用度等を重視した取引が多く、信頼性の高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に係る各種補修正率の判断の適否等を勘案の上、相対的に精度が劣る収益価格は参考程度とし、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 企業収益は改善しており、景気は穏やかに回復しているなか、西区の良好な不動産に対する需要は増加している。 |
| 地域要因 | 中小工場、倉庫が建ち並ぶ国道背後の工業地域であり、周辺には都心回帰による土地利用の変化も見られ、地価は上昇傾向で推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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