2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 明石市 二見町福里字池之下５６３番４５
兵庫県 明石市二見町福里字池之下５６３番４５の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 明石市二見町福里字池之下５６３番４５の公示地価
標準地の公示地価
74,500円/m²
公示地価の推移（兵庫県 明石市二見町福里字池之下５６３番４５）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
明石-8
所在及び地番
兵庫県 明石市二見町福里字池之下５６３番４５
住居表示
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
74,500(円/m²)
地積(m²)
99(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.2)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況
北東 6m 市道
その他の接面道路
背面道
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
土山、 650m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種中高層住居専用地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 200(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 小規模一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状の通り推移するものと予測する。なお、底堅い実需が見込まれるため、地域における地価は上昇傾向で推移すると予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、明石市の西部に位置する普通住宅地域である。需要者の中心は圏内居住者であり、圏外からの転入は見込みにくい。小規模一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、中古流通をはじめ、低未利用地の開発による新規供給も継続的に見られるものの、需要も相応にあり、需給は強含みに推移している。土地は５００万円から１，０００万円程度、新築建売で３，０００万円前後の物件が、需要の中心となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
近隣地域を含む一帯は、小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、対象地は画地規模等の制約により、賃貸経営上、合理的な建物の建築を想定することが困難であったことから、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 明石市の人口は微増傾向にあり、建築費または金利上昇傾向等はみられるものの、宅地需給関係は概ね堅調に推移している。 |
| 地域要因 | 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 小規模一般住宅が多い既成の住宅地域である。地域要因に格別の変動は無いが、利便性等が相対的に良好なことから地価は上昇傾向にあるものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね明石市西部にあって、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線の住宅地域である。需要者は圏域内居住者が中心と思料される。圏内には地元業者によるミニ開発等を中心とした戸建分譲や宅地分譲が比較的多く見られ、実需に基づく不動産取引が行われﾄおり需給関係は概ね安定していたところ需要が徐々に高まってきている。土地は規模にもよるが１０００万円程度まで、新築の戸建物件は３，０００万円程度での取引が中心である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
居住の快適性等を重視した自用目的での取引が支配的な住宅地域である。戸建賃貸が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないこと等から、収益還元法の適用を断念した。よって代表標準地との比較検討を踏まえ、規範性を有する取引事例より求めた比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 人口は微増傾向。物価高等の懸念はあるが景気は回復傾向にあり個人消費は持ち直している。市内ではマンション分譲、戸建分譲等が概ね堅調である。 |
| 地域要因 | 最寄り駅から徒歩圏内に所在する一般住宅が建ち並ぶ旧来型の住宅地域である。地域要因に特別な変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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