2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 明石市 大久保町大窪字北開知４４８番６
兵庫県 明石市大久保町大窪字北開知４４８番６の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 明石市大久保町大窪字北開知４４８番６の公示地価
標準地の公示地価
97,000円/m²
公示地価の推移（兵庫県 明石市大久保町大窪字北開知４４８番６）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
明石-10
所在及び地番
兵庫県 明石市大久保町大窪字北開知４４８番６
住居表示
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
97,000(円/m²)
地積(m²)
155(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 2)
利用区分、構造
建物等の敷地、RC（鉄筋コンクリート造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
中規模一般住宅が多い県道背後の住宅地域
前面道路の状況
南 7m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
大久保、 850m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種中高層住居専用地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 200(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 県道背後の低層住宅地域としてほぼ熟成しており、当面大きな変動要因もなく、今後とも現況のまま推移するものと予測されるが、宅地需要は強含みで地価は上昇傾向にあると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね明石市の圏域に存する住宅地域。需要者の中心は神戸市、明石市内居住者が多い。地域は幹線道路背後の住宅地で周辺は一般住宅が多く、中心部市街地から若干離れているも最寄駅から徒歩圏にあり宅地需要は強ﾜみである。土地は規模にもよるが、標準地規模で１，５００万円程度まで、新築建売物件は３，５００万円程度までが需要の中心である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
周辺には、賃貸マンション等の収益物件が混在している住宅地域ではあるが、標準地は画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため、収益還元法は非適用とした。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域では自用目的の取引が中心であり、自用目的の取引事例から得た比準価格は市場性を反映し実証的であると認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 人口は微増傾向。物価高等の懸念はあるが景気は回復傾向にあり個人消費は持ち直している。市内ではマンション分譲、戸建分譲等が概ね堅調である。 |
| 地域要因 | 地域要因に特別な変動はないが、中規模一般住宅が多い住宅地域であり、最寄駅から徒歩圏内にあること等から宅地需要は強含みである。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 県道背後の低層住宅地域としてほぼ熟成しており、周辺環境に変動もないことから、当面は現状で推移するものと予測される。市場動向、地域要因との関係から価格も安定的に推移するものと予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線沿線で概ね明石市、用途的な類似地域は住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内居住者のほか、神戸市等からの転入も見込まれる。大久保駅徒歩圏の幹線道路背後の住宅地であり、利便性や交通アクセスに優るため需給は堅調に推移している。本標準地と同規模の土地のみで１５００万円程度、新築建売住宅は３５００万円～４０００万円程度が中心価格帯となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
周辺に賃貸物件も見られるが、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため、収益還元法は適用できなかった。取引事例は、同一需給圏内の類似地域から選択した自己利用目的のものが主であり、比準価格は現実の市場実態を反映するものとして説得性を有する。よって比準価格を標準に、代表標準地価格からの検討を行い、同時に居住快適性に影響を与える価格形成要因の変動状況も勘案の上、上記をもって鑑定評価額と決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 物価や金利の上昇への懸念は見られるが、市内住宅地に対する需要は、利便性の高い地域を中心として、概ね堅調に推移している。 |
| 地域要因 | 最寄駅徒歩圏の利便性の高い住宅地域であり、周辺の住環境や利便性について特筆すべき変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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