2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 明石市 二見町西二見字町ノ坪６６１番４５
兵庫県 明石市二見町西二見字町ノ坪６６１番４５の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 明石市二見町西二見字町ノ坪６６１番４５の公示地価
標準地の公示地価
77,000円/m²
公示地価の推移（兵庫県 明石市二見町西二見字町ノ坪６６１番４５）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
明石-24
所在及び地番
兵庫県 明石市二見町西二見字町ノ坪６６１番４５
住居表示
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
77,000(円/m²)
地積(m²)
80(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.2)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況
南西 5m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
西二見、 700m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種住居地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 200(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に特段の変動は見られず、小規模戸建住宅を中心とする住宅地域として当面は現状を維持するものと見込まれる。最寄駅へは徒歩圏内のため、根強い需要にも支えられ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、主に山陽電鉄本線及びＪＲ神戸線沿線を中心とする概ね明石市及びその周辺の住宅地域である。需要者は明石市内の居住者等が中心である。最寄駅から徒歩圏の利便性の良好な住宅地域であり、安定的な需要がある。土地で５００～８００万円前後、新築の戸建住宅は２，５００～３，５００万円前後が需要の中心となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
戸建住宅用に開発された住宅団地内にある画地で、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は類似地域に存する信頼性の高い取引事例から求められており規範性が高い。よって、本件では比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 明石市の人口は微増傾向にあり、地価は上昇傾向で推移した。景気は緩やかな回復傾向にあるが、物価高、為替・金利の不安定感により未だ不透明。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動は見られず、小規模一般住宅を中心とする住宅地域で、最寄駅へは徒歩圏内であることから、地価は堅調に推移してきている。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺環境に変動もないことから、当面は現状で推移するものと予測される。市場動向、地域要因との関係から価格も安定的に推移するものと予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線沿線で概ね明石市、用途的な類似地域は住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内居住者である。明石市西部においても主要駅周辺等利便性を有する地域において需要は旺盛であり、旧来からの住宅地域においてもリフォーム物件や建物取壊後の再分譲物件を中心に需要は堅調に推移している。本標準地と同規模の土地のみで５００万円～８００万円程度、新築建売住宅は３０００万円程度が中心価格帯となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
小規模戸建住宅が建ち並ぶ地域にあり、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため、収益還元法は適用できなかった。取引事例は、同一需給圏内の類似地域から選択した自己利用目的のものが主であり、比準価格は現実の市場実態を反映するものとして説得性を有する。よって比準価格を標準に、代表標準地価格からの検討を行い、同時に居住快適性に影響を与える価格形成要因の変動状況も勘案の上、上記をもって鑑定評価額と決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 物価や金利の上昇への懸念は見られるが、市内住宅地に対する需要は、利便性の高い地域を中心として、概ね堅調に推移している。 |
| 地域要因 | 小規模戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、周辺の住環境や利便性について特筆すべき変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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