2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 明石市 二見町東二見字城ノ上１４５９番７
兵庫県 明石市二見町東二見字城ノ上１４５９番７の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 明石市二見町東二見字城ノ上１４５９番７の公示地価
標準地の公示地価
73,500円/m²
公示地価の推移（兵庫県 明石市二見町東二見字城ノ上１４５９番７）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
明石-32
所在及び地番
兵庫県 明石市二見町東二見字城ノ上１４５９番７
住居表示
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
73,500(円/m²)
地積(m²)
176(m²)
形状（間口：
奥行き）
台形 (1 : 1.5)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況
北東 5m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
東二見、 600m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種住居地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 200(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は中規模一般住宅を中心とする従来からの住宅地域である。今後とも現況を維持し、利便性等が相対的に良好なことから地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線で、明石市及び周辺市町の圏域に存する住宅地域である。主たる需要者は明石市及び周辺市町の居住者などである。従来からの住宅地域であるが、周辺では新規分譲地も見られ、需給は概ね安定的に推移していたところ需要が徐々に高まってきている。土地で１，０００～１，５００万円程度、新築建売住宅であれば、３，３００万円位までの物件が取引の中心となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引されることが主であり、取引価格の水準を指標として、価格が合理的に判断されることが一般的と認められる。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 人口は微増傾向。物価高等の懸念はあるが景気は回復傾向にあり個人消費は持ち直している。市内ではマンション分譲、戸建分譲等が概ね堅調である。 |
| 地域要因 | 最寄駅から徒歩圏内にある中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。地域要因に特別な変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅を中心とする既存の住宅地域であり、今後とも現況を維持するものと予測される。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線で、明石市及び周辺市町の圏域に存する住宅地域である。主たる需要者は明石市及び周辺市町の居住者が中心となっている。周辺では低未利用地などの開発による新規分譲も散見され、需給は概ね安定的に推移している。対象標準地と同じ規模の土地で１，３００万円程度、新築戸建住宅は３，２００万円前後が需要の中心となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
周辺に賃貸物件も見られるが、対象地は画地規模等の観点から経済合理的な賃貸経営は困難なため、収益還元法は適用しない。比準価格は周辺の規範性を有する売買事例をもとに適切に算定されており、市場の実勢を反映するものと考えられる。地域は自己使用目的で取引されることが主であり、よって本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 明石市内では、東部の選好される住宅地を中心に、市況は堅調であり、依然地価は上昇基調にある。 |
| 地域要因 | 大きな地域要因の変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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