2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 西宮市 上甲子園１丁目１８６番３
兵庫県 西宮市上甲子園１丁目１８６番３の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 西宮市上甲子園１丁目１８６番３の公示地価
標準地の公示地価
343,000円/m²
公示地価の推移（兵庫県 西宮市上甲子園１丁目１８６番３）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
西宮-10
所在及び地番
兵庫県 西宮市上甲子園１丁目１８６番３
住居表示
上甲子園１－８－２５
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
343,000(円/m²)
地積(m²)
157(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 3)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況
南 6m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
甲子園口、 1,100m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種中高層住居専用地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 200(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も同様に推移すると予測する。住宅地としての需要が強いことから、地価動向は上昇傾向で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は西宮市内で、特にＪＲ東海道本線・阪神本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は西宮市及び周辺市に居住する二次取得者等で、市内でも比較的人気のある住宅エリアである。新築建売住宅の供給もみられるものの、不動産取引の中心は、中古不動産又は土地の取得後注文住宅を建築する場合である。市場の中心価格帯は、標準的画地の規模の土地で５千万円程度である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
近隣地域は戸建住宅が中心の地域で、自用目的での取引が中心であり、居住の快適性を主な指標として価格が形成されている。また、標準地程度の規模であれば経済合理的な経営が可能な賃貸住宅を建築することが困難である。以上より本件では収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は最寄駅が同一の事例等から試算しており、市場の実態を反映した価格として規範性が高い。従って代表標準地との検討を踏まえ、比準価格により鑑定評価額を上記と決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 西宮市は市街地と郊外の二極化が顕著で、需要が堅調な地域では地価は横ばい～やや上昇傾向にあるが、一部の郊外地域等では下落傾向にある。 |
| 地域要因 | 熟成した住宅地域であり、地域的特性に変化は認められない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は無い。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。住宅地に対する需要が堅調な地域にあり、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は西宮市のＪＲ東海道本線及び阪神本線沿線に存する住宅地域で、需要者は同市に居住する中所得者層が中心となり、隣接他市からの転入も認められる。近隣地域は、生活利便性が高く住宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、規模によるが対象標準地と同規模の画地では５０００万円前後となっており、建売住宅の取引はあまり見受けられない。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
標準地は画地規模が小さいため、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。近隣地域は、中規模戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引は自己使用目的が中心となるため、取引価格を指標として価格水準が形成される傾向にある。したがって本件においては、不動産の市場性に着目した実証的な価格である比準価格を標準として、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 景況について新型コロナの直接的な影響はない。西宮市の人口は、周辺他市との比較においては、減少の程度は緩やかである。 |
| 地域要因 | 大きな地域要因の変動は見受けられず、地価は堅調に推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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