2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 西宮市 上ケ原十番町１０４番２２
兵庫県 西宮市上ケ原十番町１０４番２２の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 西宮市上ケ原十番町１０４番２２の公示地価
標準地の公示地価
198,000円/m²
公示地価の推移（兵庫県 西宮市上ケ原十番町１０４番２２）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
西宮-36
所在及び地番
兵庫県 西宮市上ケ原十番町１０４番２２
住居表示
上ケ原十番町１－５－１３
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
198,000(円/m²)
地積(m²)
179(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.2)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況
南西 6m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
甲陽園、 2,000m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種中高層住居専用地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 200(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として、当面の間、現状のまま推移するものと思われる。最寄駅等への利便性が劣るが居住環境は良好であり、地価は若干の上昇傾向にて推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪急甲陽線及び今津線沿線の住宅地域で、概ね西宮市市街地北西部の圏域である。需要者の中心は、西宮市居住者のほか、阪神間の近隣市域からの流入も見られる。最寄駅からはやや距離があるが居住環境の良好な住宅地域であり、需要は堅調である。地価は強含みにて推移している。土地は対象標準地と同程度の規模で３５００万円前後、小規模な新築建売住宅では４０００万円～４５００万円程度が需要の中心価格帯となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
賃貸マンション等も周辺の一部に見られるが、自用目的での取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視される。また対象標準地は画地規模が小さいことから、経済合理的な賃貸住宅建築の想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。したがって、信頼性・規範性の認められる取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 西宮市は居住環境・利便性とも良好、人口は概ね横ばいで、底堅い需要が認められる。地価は上昇傾向で、山手や郊外でも回復の兆しが見られる。 |
| 地域要因 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。住環境は良好であるが、駅からやや距離がある立地から、地価水準は弱い上昇傾向で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪急甲陽線を中心とした阪急線沿線で、概ね阪急神戸線より北側の住宅地域。需要者の中心は１次取得者で、沿線の事業所に通う阪神間の居住者等である。対象近隣地域は上ヶ原の台地の麓に開発された切土地の住宅地域で、徒歩圏内にスーパー等の商業施設があるが、最寄駅からはやや距離があり、需給動向は弱い上昇傾向。市場での中心となる価格帯は、土地で３，０００万円台、新築建売住宅で４，０００万円台である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
周辺は自用の取引が中心であり、賃貸物件の競争力が弱いこと、また対象標準地の地積等の関係から経済合理的な賃貸経営が可能な建物の建築が困難であることから、収益還元法は非適用とした。一方、自己利用目的での取引を行う需要者は、近隣の取引相場を指標に意思決定するのが通常であり、比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 人口は微減傾向だが、社会動態は増加。新設住宅着工戸数は前年同期比で減少した。利便性の高い住宅地の需要は堅調。 |
| 地域要因 | 地域要因に大きな変動はない。最寄駅からやや距離があるものの、安定的な需要が認められ、地価は弱い上昇傾向で推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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