2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 宝塚市 伊孑志３丁目２５５番８
兵庫県 宝塚市伊孑志３丁目２５５番８の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 宝塚市伊孑志３丁目２５５番８の公示地価
標準地の公示地価
191,000円/m²
公示地価の推移（兵庫県 宝塚市伊孑志３丁目２５５番８）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
宝塚-7
所在及び地番
兵庫県 宝塚市伊孑志３丁目２５５番８
住居表示
伊孑志３－１６－５２
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
191,000(円/m²)
地積(m²)
130(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.5)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況
南 6m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
逆瀬川、 800m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種中高層住居専用地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 200(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中小規模戸建住宅主体の地域であり、今後もほぼ現状の状態を維持するものと予測する。人気の沿線の駅徒歩圏内に所在することから安定的な需要が存し、地価はやや上昇傾向にて推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は阪急今津線、同宝塚線及びＪＲ福知山線沿線で概ね宝塚市を中心とする圏域。需要者は、圏域内居住者のほか周辺からの流入も見られる。最寄駅からは徒歩圏内にあり、生活利便性も比較的良好なことから、底堅い需要がある。標準的画地規模が小さく、総額が抑えられることから、一次取得者の購入も見られる。土地は２０００～２５００万円程度、新築建売住宅については３５００～４５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
自用の戸建住宅を主体とする住宅地域であり、標準地の規模等の制約から経済合理性に見合う賃貸住宅の建設想定ができず、収益還元法の適用は断念した。よって、収益性よりも居住の快適性を重視する近隣地域の特性に基づく市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 当市の人口は微減傾向。利便性の優れる住宅地の需要は堅調であるが、郊外の需要は振るわず、二極化傾向が進行している。 |
| 地域要因 | 人気の沿線にあり、比較的良好な利便性を有する地域であるが、需給は安定し、地価は上昇傾向で推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で概ね成熟した状態にあり、当面は現状を維持しつつ安定的に推移すると予測する。地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は宝塚市及び周辺市における主に阪急今津線沿線を中心とした住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者を中心に、一部圏外からの転入者も見られる。鉄道駅徒歩圏の住宅地域で商業施設との接近性も高く、堅調な住宅需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、対象標準地と同規模の土地で２，０００万円台、新築戸建は３，５００万円～４，５００万円が一つの目安となる。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する規範性の高い事例から試算しており、市場の実態を反映した価格である。近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、対象標準地の規模、公法上の規制等を勘案すれば経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅が建てられないと判断される。収益還元法は非適用とし、説得力の高い比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡性にも留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 宝塚市の人口は微減傾向にあるが、緩和的な金融環境も相まって利便性の高い住宅地を中心に需要は概ね堅調に推移している。 |
| 地域要因 | 地域要因に格別の変動はない。鉄道駅徒歩圏の利便性の高い住宅地域であり、引き続き堅調な需給が見込まれる。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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