2024年（令和6年）公示地価 福岡県 福岡市博多区 博多駅前３丁目４６番２外
福岡県 福岡市博多区博多駅前３丁目４６番２外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
福岡県 福岡市博多区博多駅前３丁目４６番２外の公示地価
標準地の公示地価
8,050,000円/m²
公示地価の推移（福岡県 福岡市博多区博多駅前３丁目４６番２外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
福岡博多5-1
所在及び地番
福岡県 福岡市博多区博多駅前３丁目４６番２外
住居表示
博多駅前３－２－１
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
8,050,000(円/m²)
地積(m²)
3,322(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.2)
利用区分、構造
建物等の敷地、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）
利用現況
店舗 、 事務所
周辺の土地の利用現況
高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況
東 40m 市道
その他の接面道路
三方路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
博多、 300m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 800(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で地下鉄七隈線の延伸も完了し概ね現状程度で推移するものと予測する。駅前の繁華性の高い商業地の需要は高い状態が続いているものの、一部で割高感も見られる。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、福岡市の中心市街地である博多駅及び天神駅周辺の商業地域と判断した。繁華性が非常に高い地域で、主な需要者はオフィスビル等の敷地として自社で利用する法人や、賃貸用のオフィスビルを建設し収益獲得を目的とする投資家が中心である。地下鉄七隈線の延伸で繁華性の向上が期待される一方で、これ以上のオフィス賃料の上昇は難しく今後の地価の動向には不透明感も見られる。需要の中心となる価格帯は１㎡あたり８００万円程度である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
上記２試算価格が得られた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した価格であり、主な需要者でもある投資家は対象不動産から得られる収益に着目して取引を行うと考えられることから重要な価値判断の指標となる。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 景気は、物価上昇や世界的な金融引締め注視する必要があるものの緩やかに回復している。博多駅前周辺の商業地の需要は概ね横這いである。 |
| 地域要因 | 地下鉄が延伸された博多駅前の繁華性の高い商業地で土地の需要は底堅い。ただし、賃料は高止まりで地価の先行きは不透明感も見られる。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 「博多コネクティッド」等で博多駅周辺は商業性も有するオフィス街に変貌すると予測する。今後の地価は、利回りの下げ止まり時期次第であるが、もうしばらく微増傾向が続くと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は博多駅地区や天神地区の高度商業地域である。需要者の中心はオフィス等の開発を行う資金調達力のある大手不動産開発業者等である。オフィス賃貸市況は新規供給増加で先行不透明感があるものの、優良オフィスについては依然として高値取引が行われており、その開発素地についても需要が競合する状況に、現在のところは大きな変化はない。地価は１坪２５００～３０００万円程度が相場となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
対象標準地周辺は博多駅前のオフィス一等地で、収益の安定性は相対的に高く、物件が市場に出れば需要が競合する状況に大きな変化はなく、まだ買主が十分に投資採算性を考慮できる状況には依然として至っていない。ただし、取引価格の上昇が続いており、比準価格と投資採算性を直接的に反映した収益価格との乖離もややあることから、本件では、比準価格をやや重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 福岡市は顕著な人口増加続く。住宅・貸家着工戸数ともに前年同月比マイナスが目立ってきた。有効求人倍率は堅調。物価上昇で消費支出増加傾向。 |
| 地域要因 | 開発業者は用地取得にあたって、想定事業収支を厳格化しているものの、優良オフィス物件の取引利回りは、低下傾向が依然として続いている。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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