2024年（令和6年）公示地価 東京都 港区 高輪３丁目４６６番１５
東京都 港区高輪３丁目４６６番１５の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 港区高輪３丁目４６６番１５の公示地価
標準地の公示地価
5,790,000円/m²
公示地価の推移（東京都 港区高輪３丁目４６６番１５）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
港5-4
所在及び地番
東京都 港区高輪３丁目４６６番１５
住居表示
高輪３－２５－２２
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
5,790,000(円/m²)
地積(m²)
537(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.2)
利用区分、構造
建物等の敷地、S（鉄骨造）
利用現況
店舗 、 事務所
周辺の土地の利用現況
高層の店舗兼事務所ビル等が多い商業地域
前面道路の状況
西 33m 国道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
品川、 200m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 600(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域の周辺では、品川駅でリニア中央新幹線の開業に向けたターミナル化工事、四方で市街地再開発事業が進捗しており、将来的にはその影響が近隣地域に波及し、商業ポテンシャルが高まっていくものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は港区及び隣接区において主として高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。需要者は大手不動産会社、機関投資家、ファンド等が中心である。オフィス賃貸市況の回復が遅れているが、不動産投資が依然堅調であり、品川駅の拠点性の向上や駅周辺における複数の市街地再開発事業に対する期待も大きく、不動産価格の上昇が続いている。取引価格帯は標準地規模の土地で３０～４０億円、土地建物の総額で４５～５５億円程度が中心と把握される。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は類似性に優れた取引事例との比較により求められた価格で、市場の実勢水準が的確に把握できた。収益価格は賃料水準や容積率等が反映された標準地の収益力に見合った価格であり、中心的需要者の投資判断を左右する指標である。ここで両価格の試算過程を再吟味したところ信頼性が同等に高かった。以上により、価格形成に与える影響力が共に大きいものと判断して両価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 区内の商業地では人流が戻る一方で、オフィス市況は回復が遅れている。引き続き堅調な投資が地価上昇を牽引している。金融緩和は出口を探る動き。 |
| 地域要因 | 品川駅の拠点性の向上、周囲の再開発波及への期待が高まる。一方で、建替えのためにホテル、店舗等の閉鎖が相次ぎ、一時的に集客力が衰えている。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。近隣地域において標準的な規模・画地等の条件であり、代替競争関係にある他の不動産と比較して競争力は平均的といえる。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | リニア中央新幹線の開業に合わせた品川駅西口駅前広場の整備や品川駅西口地区の開発、隣の高輪ゲートウェイ駅周辺開発の進展により、国際的なビジネス拠点として今後更に発展していくことが予測される。 | |
| 市場の特性 | 近隣地域は品川駅高輪口駅前の幹線道路沿い商業地域で、同一需給圏は主として都心３区のＪＲ線主要駅前に位置する高度商業地域である。需要者の中心は潤沢な資金力を有する大手不動産会社または不動産投資法人等が想定され、需要の中心となる価格帯は、５００㎡程度の土地で総額２５億円～４０億円程度。リニア新幹線開通事業のほか、品川駅西口地区再開発等による都市機能の飛躍的向上が期待される地域であり、地価は上昇傾向を強めている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
近隣地域は店舗兼事務所等が建ち並ぶ高度商業地域で、基本的には投資採算性に基づき取引価格が決定される傾向にあるが、収益価格は想定事項が多く、賃料や利回り等の諸元により試算価格が大きく変動する。一方、本件比準価格は取引当事者の属性や用途、利用目的等の類似した規範性の高い取引事例に基づく信頼性の高い価格であることから、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | コロナ禍から明けて需要は強く都心不動産市場は上昇傾向を強めている。今後は金融緩和政策の転換のタイミングが注視されている。 |
| 地域要因 | ターミナル駅前幹線道路沿いの商業地域で、駅前広場整備や周辺再開発の進捗により、地価は上昇傾向を強めている。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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