2024年（令和6年）公示地価 東京都 豊島区 南池袋１丁目１番１１外
東京都 豊島区南池袋１丁目１番１１外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 豊島区南池袋１丁目１番１１外の公示地価
標準地の公示地価
8,120,000円/m²
公示地価の推移（東京都 豊島区南池袋１丁目１番１１外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
豊島5-23
所在及び地番
東京都 豊島区南池袋１丁目１番１１外
住居表示
南池袋１－２１－５
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
8,120,000(円/m²)
地積(m²)
367(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1.2 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）
利用現況
店舗 、 事務所
周辺の土地の利用現況
中高層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況
西 22m 都道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
池袋、 120m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 900(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 池袋駅東口駅前に立地する商業地域で高い繁華性を有しており、当面は現況のまま推移するものと予測する。周辺では再開発事業が複数進展しており、東口駅前地域の優位性は高まっていくものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏はＪＲ池袋駅及び新宿駅等のターミナル駅周辺に存する高度商業地域。需要者の中心は上場企業等の資本力を有する法人、投資法人もしくは不動産開発業者と判断される。供給が限られていることもあり取引価格及び規模はまちまちであるが、土地取引の中心価格帯は坪単価２千５百万～３千万円前後と把握される。社会経済活動の正常化により人流及び店舗需要は回復傾向で、旺盛な投資用不動産需要を背景に立地条件に優る商業地の地価は上昇傾向にある。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は、同一需給圏内の高度商業地域の事例を採用し、事例の規範性に応じた検討を加えて試算したものであり、市場の実勢を反映して説得力を有する。収益価格は、最有効使用の店舗兼事務所ビルを想定して地域の市場水準により賃料を設定して試算した。対象標準地は高度商業地であり、需要者は収益性を検討して意思決定することから、実証的な比準価格をやや重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 豊島区の商業地は、経済活動の正常化に伴い客足及び店舗等業務用賃貸需要が回復傾向にある。投資用不動産の需要は堅調に推移している。 |
| 地域要因 | 池袋駅東口駅前に立地し、周辺には百貨店、飲食店、事務所ビル等が存する繁華な商業地域である。地域要因に変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動は見られない。終日人通りが多く繁華性に優る地点であり、地域の標準的な競争力を有する。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ池袋駅東口駅前の商業地域として熟成しており当面は現状維持で推移するものと思われる。コロナ禍により一時期減退していた店舗需要が回復し地価は上昇基調にて推移している。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は池袋駅周辺だけではなく同じ副都心である新宿及び渋谷駅周辺の高度商業地域を含む。需要者の中心は資金調達力を有する大手不動産会社や投資法人であるが、自社ビルを求める大手企業も需要者として考えられる。所在、規模等により取引価格は大きく異なるものの市場の中心価格帯を画地規模３００～４００㎡程度の土地で２５億～４０億円程度と把握した。なお、飲食を中心に一時期減退していた店舗需要も回復し地価は上昇基調にて推移している。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
取引時点を遡らざるを得なかったものの池袋駅周辺の商業地の事例を中心に採用し補修正及び要因比較ともに適正に行われており比準価格は市場の特性を反映した信頼性の高い価格であるものと判断する。他方、対象標準地は池袋駅東口に形成された高度商業地域に存するので収益価格は投資採算性の指標として重要である。従って、本件では市場性を反映した比準価格を中心に収益性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 豊島区内の商業地においては経済活動の正常化とともに一時期減退していた店舗需要が回復し池袋駅周辺を中心に地価は上昇基調にて推移している。 |
| 地域要因 | 中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ池袋駅東口駅前の高度商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は見受けられない。 | |
| 個別的要因 | 店舗事務所ビル用地として適正な画地規模であり、最寄り駅への接近性に優れているので、市場競争力は高い。個別的要因に特段の変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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