2024年(令和6年)公示地価 滋賀県 大津市 皇子が丘2丁目字中ノ田233番1
滋賀県 大津市皇子が丘2丁目字中ノ田233番1の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
滋賀県 大津市皇子が丘2丁目字中ノ田233番1の公示地価
標準地の公示地価
183,000円/m²
公示地価の推移(滋賀県 大津市皇子が丘2丁目字中ノ田233番1)
地価推移(円/m²)
地点情報
標準値番号
大津5-10
所在及び地番
滋賀県 大津市皇子が丘2丁目字中ノ田233番1
住居表示
皇子が丘2-10-7
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
183,000(円/m²)
地積(m²)
648(m²)
形状(間口:
奥行き)
(1 : 2)
利用区分、構造
建物等の敷地、S(鉄骨造)
利用現況
事務所
周辺の土地の利用現況
店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域
前面道路の状況
南 22m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
大津京、 150m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 600(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨(抜粋)
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
地域要因の将来予測 | JR大津京駅前の商業地域であり土地利用に特段の変化はなく現状維持で推移すると予測する。繁華性の高い駅前商業地域であり需要は堅調であることから地価は微増傾向が続くと思料する。 | |
市場の特性 | 同一需給圏は大津京駅のほかJR各駅の駅前商業地域並びに市内中心部の商業地域と判定した。需要者の属性は駅前その他の繁華性の高い商業地においてテナントビル等の事業展開をはかる地元関連企業並びにマンションディベロッパーが中心である。駅前立地における商業地としての需要は堅調であり、マンション適地についての需要も根強い。市場での中心となる価格帯は事業用地とマンション用地とで異なるが、前者で㎡当たり18万円~20万円と思料する。 | |
試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は市内中心部の幹線道路沿いの商業地の事例をもとに試算したものであり、市場性を反映しており説得力が高い。収益価格は5階建の店舗・事務所兼共同住宅を想定して試算したものであるが、賃料水準及び建築費等の想定要素の点でやや規範性が弱い。積算価格は既成市街地のため試算できない。よって市場性を反映した比準価格を中心に収益価格は参酌し代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 大津市内の商業地はマンション適地、主要駅近傍地、商業集積地で上昇、既成商業地の一部で弱い動きが見られる。 |
地域要因 | JR大津京駅に近い駅前幹線道路沿いの商業地域であり、テナント需要も多く、需要は比較的堅調な地域である。 | |
個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
※下記の表は右にスクロールできます
地域要因の将来予測 | JR大津京駅前の商業地であり土地利用に大きな変化はないが、顧客となる背後住宅地が成熟しており、今後も商業繁華性を維持したまま推移するものと思われる。高い繁華性により地価は上昇基調にある。 | |
市場の特性 | 同一需給圏は大津市及び周辺市に存する代替競争関係が認められる商業地の存する範囲である。主たる需要者は地元及び全国規模の法人の事業用地取得のほかマンションデベロッパーの用地取得が考えられる。背後住宅地が熟成しており商業繁華性は高く、またマンション開発も旺盛であるため需要は堅調である。近隣地域内に取引や売り物件がなく中心価格帯を把握することが困難であるが、背後住宅地の事例から見て土地単価で59万円/坪前後と思われる。 | |
試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は代替競争関係が認められる取引事例を中心に試算しており、大津湖南エリアの商業地の不動産市場動向を反映した実証的な価格として説得力を有する。一方、近隣地域はテナント等がみられるものの自社物件が多いため、元本と果実の相関関係が希薄で収益価格はやや低位に試算されたものと思料する。したがって、規範性の高い比準価格を標準に収益価格を関連付けて調整し、代表標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 | |
価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 県内景気は、生産活動は一部に弱い動きが見えるが需要では民間設備投資が大幅増加となり緩やかに持ち直している。 |
地域要因 | 地域要因に変化はない。大型の複合商業施設の出店や背後住宅地の熟成などにより、需要は堅調であり地価は上昇基調である。 | |
個別的要因 | 個別的要因に変化はない。 |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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