2024年（令和6年）公示地価 大阪府 大阪市東淀川区 小松４丁目１番２７
大阪府 大阪市東淀川区小松４丁目１番２７の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
大阪府 大阪市東淀川区小松４丁目１番２７の公示地価
標準地の公示地価
194,000円/m²
公示地価の推移（大阪府 大阪市東淀川区小松４丁目１番２７）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
大阪東淀川-13
所在及び地番
大阪府 大阪市東淀川区小松４丁目１番２７
住居表示
小松４－１５－１５
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
194,000(円/m²)
地積(m²)
3,341(m²)
形状（間口：
奥行き）
(3 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、RC（鉄筋コンクリート造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
一般住宅に中高層マンションも混在する住宅地域
前面道路の状況
北 11m 市道
その他の接面道路
三方路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
上新庄、 960m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
準工業地域
準防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 200(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅に中高層マンションも混在する住宅地域で最寄駅からやや距離はあるが小学校、スーパーが近接し生活利便性は良好。マンション用地需要は依然として堅調である。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は対象不動産の画地規模が大きくマンション開発適地であるため、東淀川区以外にも周辺区、大阪府下の大阪市中心部への交通利便性の良いマンション開発適地エリアとなる。主な需要者は関西圏だけでなく全国展開するマンションデベロッパーも想定される。市内中心部でのマンション需要は堅調で、対象不動産周辺エリアでも開発需要は底堅く、中心価格帯は把握が困難であるが１種あたり３０万円／坪～４０万円／坪程度と把握される。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
周辺地域は一般住宅に中高層マンションも混在する住宅地域で、対象不動産は画地規模も大きくマンション開発適地である。よって、主にデベロッパーが投資採算性を重視して取引が行われる傾向にある。開発法は需要者の取得価格検討からアプローチしており説得力を有する。また、規範性の高い事例を中心に比準価格も求められた。したがって開発法による価格を重視し、比準価格を比較考量のうえ、他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 景気は一部に足踏みもみられるが緩やかに回復。世界的な金融引き締めや中国経済の先行き懸念、物価上昇、中東情勢等経済変動リスクが懸念される。 |
| 地域要因 | 駅からやや距離があるが工場等の大規模画地が共同住宅や大規模店舗の敷地への移行が進みつつある。地価は市況を反映して強含み傾向にある。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 平成１５年に竣工した分譲マンションの敷地であり、今後も現況の土地利用を継続することが見込まれる。地価については、マンション用地としての希少性等を背景に、緩やかな上昇傾向で推移することが予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、東淀川区及び隣接区等におけるマンション適地全般と判定される。需要者は、分譲マンション等の開発を企図する不動産開発業者等が中心になるものと考えられる。市場の需給動向については、エンドユーザーの堅調な需要を反映し、やや強含みにて推移しているものと把握される。中心価格帯としては、１種（容積率１００％）当たり３０万円／坪から３５万円／坪程度と把握される。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
取引事例については、規範性の高い事例を多数収集し得た。一方、本件では需要者の価格形成過程に着目した理論的な手法である開発法を併用したが、これについては想定要素の如何により価格が変動するという特徴を有する。以上より本件では、市場実態を適切に反映した比準価格を標準とし、開発法による価格を関連付け、類似地域に存する標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 物価上昇や建築費の高騰等、各動向には注視が必要であるが、借り入れコストは低水準を維持しており、投資用マンション等に対する需要は底堅い。 |
| 地域要因 | マンション販売動向が堅調であり、素地の取得競争等が認められるため、地価はやや強含みで推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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