2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 神戸市東灘区 西岡本７丁目１２０３番３８
兵庫県 神戸市東灘区西岡本７丁目１２０３番３８の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 神戸市東灘区西岡本７丁目１２０３番３８の公示地価
標準地の公示地価
161,000円/m²
公示地価の推移（兵庫県 神戸市東灘区西岡本７丁目１２０３番３８）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
神戸東灘-20
所在及び地番
兵庫県 神戸市東灘区西岡本７丁目１２０３番３８
住居表示
西岡本７－９－９
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
161,000(円/m²)
地積(m²)
229(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 2)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
中規模一般住宅が多い高台の住宅地域
前面道路の状況
北 5m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
住吉、 1,800m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種低層住居専用地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
50(%) 100(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域要因の変動はみられない。傾斜のある地勢で最寄り駅からの接近性が劣るものの、土地の需給は安定しており、地価は横這い傾向で推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は阪急電鉄神戸線及びＪＲ東海道本線の沿線で、神戸市東部及び阪神間の住宅地域を包含する圏域。需要者は同一需給圏内に居住し、大阪・神戸方面を勤務地とする個人が中心である。住環境の良好な地域ではあるが最寄り駅からの経路に傾斜があり接近性が劣ることから、広範な需要は見込みにくい。市場の中心となる価格帯は標準的な規模の土地で３，５００万円～４，０００万円程度、新築の戸建住宅は６，０００万円程度であるが、注文住宅も多い。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
対象地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ第１種低層住居専用地域内の住宅地域であり、賃貸用共同住宅の建築を想定することは事業採算性の観点から現実妥当性を欠くため、収益価格は求めることができなかった。居住の快適性・利便性に着目した自用目的の土地取引が中心となっていることから、本件は市場性を反映した比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 市東部三区の住宅地においては、良好な不動産への需要圧力は底堅いが、利便性の良否による格差も顕在化している。 |
| 地域要因 | 中規模戸建住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、地域要因の変動はみられない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ山手の住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。利便性がやや劣るが住環境が良好であり、需要は安定的に推移している。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は阪急神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線の山手の圏域に存する住宅地域である。需要者は圏域内に居住し、阪神間諸都市へ通勤する個人であると考えられる。当該地域は岡本エリアの山手に位置し、区画規模が比較的大きく良好な住環境を維持している。駅から距離があるなど利便性の面で難があり、需要はやや限定的であるが、高所得者層を中心に一定の需要が認められる。土地は２３０㎡で、３，５００～４，０００万円が取引の中心価格帯となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
閑静な山手の住宅地域にあり、公法上の規制等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。当該地域は自己使用目的の取引が一般的であり、居住の快適性及び利便性が重視され、周辺の類似不動産の取引価格水準を指標として土地価格が形成されるものと思料する。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえて標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 東灘区の人口は微減傾向で推移している。区内の住宅地需要は総じて堅調であるが、北部山手の利便性が劣る地域では、需要は弱含みである。 |
| 地域要因 | 周辺環境に大きな変化は認められないが、令和５年１０月より、西岡本７丁目からＪＲ摂津本山駅までコミュニティバスが本格運行を開始した。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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