2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 神戸市東灘区 住吉本町１丁目３２３番５外
兵庫県 神戸市東灘区住吉本町１丁目３２３番５外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 神戸市東灘区住吉本町１丁目３２３番５外の公示地価
標準地の公示地価
549,000円/m²
公示地価の推移（兵庫県 神戸市東灘区住吉本町１丁目３２３番５外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
神戸東灘5-4
所在及び地番
兵庫県 神戸市東灘区住吉本町１丁目３２３番５外
住居表示
住吉本町１－２３－７
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
549,000(円/m²)
地積(m²)
177(m²)
形状（間口：
奥行き）
台形 (1 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、RC（鉄筋コンクリート造）
利用現況
住宅 、 店舗
周辺の土地の利用現況
飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域
前面道路の状況
西 11m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
住吉、 240m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
近隣商業地域
準防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 300(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 飲食店、小売店舗等が多い有馬道商店街に属する商業地域であるが、格別の変動要因はなく概ね現状を維持するものと予測する。コロナ禍からの回復傾向が顕著であり、地価水準は上昇傾向で推移している。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線、阪急電鉄神戸本線の各線沿線で、神戸市東部を主要エリアとする近隣商業型の店舗が多く見られる商業地域である。需要者は圏域内に地縁性を有する個人又は小規模資本の事業者が中心であるが、マンション開発業者等の需要も散見される。取引自体が少なく表面化することが殆どないことに加え、画地規模も大小様々で、特殊な事情を含むものも存することから、需要の中心となる価格帯は把握し難い。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
対象標準地に対して予想される需要者は自用物件として取得する事業者が中心で、収益目的のための投資家は少ない。事業者は不動産購入の意思決閧ﾉ際し、採算性に着目しつつも、同一需給圏内における類似不動産の取引価格及びその動向等を十分に把握し重要視するものと考えられる。このようなことから、試算価格の調整に当たっては、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 消費者物価の上昇等の景気を下押しするリスクも懸念されるが、総じてみれば緩やかに改善している。東灘区の商業地に対する需要は回復傾向にある。 |
| 地域要因 | 地域要因に格別の変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | ＪＲ住吉駅北側の近隣商業地域である。店舗の入れ替わりは散見されるが、地域要因に特筆すべき変化は認められず、今後も現状を維持すると予測する。駅徒歩圏の一階店舗需要は堅調である。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は西宮市から神戸市中南部にかけての商業地域であると判定した。小規模な店舗及び店舗兼共同住宅が多く、需要者の中心は地元の小規模店舗経営者であるが、圏外からの参入も見受けられる。当該地域は駅近の立地条件が良好なエリアであるため、需要は堅調である。土地価格は、需要者の属性及び業種、画地規模等により取引単価に開差があり、市場の中心価格帯は把握し難い状況にある。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格及び収益価格が試算された。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等より収集した複数の取引事例を基礎資料として算定されており、市場の実勢を反映した価格が得られた。一方、収益価格は最有効使用の賃貸建物を想定して求めた理論的な価格であるが、想定要素を多数含むため相対的信頼性がやや劣る。したがって、本件では比準価格を重視するとともに収益価格を斟酌し、代表標準地からの検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 東灘区における商業地の取引件数は少ない状況が継続しているが、需要は総じて堅調である。 |
| 地域要因 | 店舗の入れ替わり以外は、地域要因に大きな変化は認められない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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