2024年（令和6年）公示地価 滋賀県 大津市 におの浜２丁目１番３６
滋賀県 大津市におの浜２丁目１番３６の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
滋賀県 大津市におの浜２丁目１番３６の公示地価
標準地の公示地価
270,000円/m²
公示地価の推移（滋賀県 大津市におの浜２丁目１番３６）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
大津5-11
所在及び地番
滋賀県 大津市におの浜２丁目１番３６
住居表示
におの浜２－２－６
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
270,000(円/m²)
地積(m²)
1,900(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 2)
利用区分、構造
建物等の敷地、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）
利用現況
住宅 、 店舗
周辺の土地の利用現況
店舗のほか、高層マンションが多い商業地域
前面道路の状況
南 8m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
膳所、 700m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 400(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | ＪＲ膳所駅徒歩圏の店舗や高層マンション等が建ち並ぶ商業地域で、閉鎖した商業施設跡地に大型マンションが完成しつつある。供給過剰感が出てきたが、素地の需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大津市を中心とした県南部のＪＲ線各駅徒歩圏内のマンションが存する圏域で、需要者は中堅以上の分譲マンション開発販売業者が中心である。ＪＲ膳所駅徒歩圏内に存し、利便性に恵まれている。隣接地域の大型商業施設の閉鎖による利便性の減退は否めないが、ディベロッパーの素地取得意欲は底堅く積極的である。取引面積がまちまちであるため総額での中心価格帯の把握は困難であるが、単価では２５万円／㎡～３５万円／㎡程度。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は、ＪＲ膳所駅勢圏を中心に市内のマンション素地として代替競争関係にある事例をできるだけ採用したもので、規範性は高い。開発法による価格は開発販売業者の投資採算性に着目した理論的な性格を有しており、昨今の市場の状況から買い進まれることも多い取引価格に対する有力な検証手段となる。本件では市場の実態を反映して実証的な比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意のうえ鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 県内景気は回復基調。資源高・物価高で分譲マンション価格が高騰、割安感のある戸建や土地に影響。大津市の人口は概ね微増傾向。 |
| 地域要因 | 近くの西武ショッピングセンター跡地で分譲マンション（計画戸数７０８戸）の竣工が近づいている。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 高層の分譲マンションが多い滋賀県内でも屈指の分譲マンションエリアである。近隣の西武百貨店跡地において新規分譲マンションが建築中であり、マンション地域としての成熟度を増していくものと思料される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大津市及び周辺市に存する商業地域の圏域と判断する。需要者は一定規模以上のマンション適地であれば、関西圏で分譲マンションを供給している開発業者が中心となる。大津市内の分譲マンション市場はやや供給過剰傾向も見られるが、未だエンドユーザーのマンション需要は堅調であり、本地域における開発業者のマンション素地需要も旺盛であるため、地価は上昇傾向が続いている。土地は１，９００㎡で４～６億円程度が中心価格帯である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格については、立地条件、法規制等から共同住宅用地としての利用が可能な画地の取引事例から試算され、各種修補正も適切に判断されており、実証的で規範性が高い。一方、開発法による価格は最有効使用の店舗付き分譲マンション建築を想定した開発業者の投資採算性を反映した価格であり、本地域の特性を鑑みると検証価格として重視されるべき価格である。よって両試算価格を等しく関連付け、かつ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 県内景気は、個人消費に回復が見られるなど、緩やかに持ち直している。大津市の人口数は若干の増加、世帯数についても増加傾向にある。 |
| 地域要因 | 近隣の西武百貨店跡地で新規分譲マンション「シエリアシティ大津におの浜（総７０８戸）」の建築工事が、令和６年３月竣工予定で行われている。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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