2024年（令和6年）公示地価 京都府 京都市伏見区 両替町１１丁目２５５番外
京都府 京都市伏見区両替町１１丁目２５５番外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
京都府 京都市伏見区両替町１１丁目２５５番外の公示地価
標準地の公示地価
290,000円/m²
公示地価の推移（京都府 京都市伏見区両替町１１丁目２５５番外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
京都伏見5-3
所在及び地番
京都府 京都市伏見区両替町１１丁目２５５番外
住居表示
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
290,000(円/m²)
地積(m²)
133(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 2)
利用区分、構造
建物等の敷地、S（鉄骨造）
利用現況
住宅 、 店舗
周辺の土地の利用現況
店舗、一般住宅、共同住宅等が混在する商業地域
前面道路の状況
東 5m 市道
その他の接面道路
北 側道
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
丹波橋、 160m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
近隣商業地域
準防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 200(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 商住混在の古くからの近隣商業地域。地域内に格別の変動要因はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、京都市南部の住宅と混在した商業地域である。需要者の中心は地元の個人事業者または中小法人などである。京阪と近鉄が乗り入れる丹波橋駅から徒歩圏であり利便性に優れる。新型コロナにより高齢者を中心とする客足に減少も見られたが、昨今の収束感により回復傾向が顕著である。地域内には借地も多く取引は希であり、取引された場合にも画地規模が様々で、取引に事情を有する場合もあり、需要の中心となる価格帯の把握は一律には困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
当該地域は、自用の店舗のほか貸店舗等の収益物件も見受けられ、需要者の意思決定には地縁的選好性のほか収益性も重視される傾向がある。但し、あくまで画地の比較的小規模な自用の併用店舗が地域の主体であり、収益性の価格支配力は、市内中心部の店舗等などと比較して低位と言える。よって比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地からの価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 新型コロナの感染拡大に収束感が見られる中、市内の観光地近傍の商業地はインバウンドの回帰や円安などを背景に、急速に売り上げが回復している。 |
| 地域要因 | 丹波橋駅から徒歩圏内の利便性の良い旧来からの商業地域であり、市内中心部における商業地の価格の高騰が一定程度波及し、地価は上昇基調である。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 店舗、一般住宅、共同住宅等が混在する地域であり、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、伏見区及び南区を中心とし、駅周辺や幹線道路沿い等に形成される商業地域または商住混在地域等と判定した。小規模画地の需要者は、自用の店舗等を需要する個人や法人のほか、立地によっては自用の住宅を需要する個人の市場参加も考えられる。店舗等の需要が回復傾向にあるとともに、交通、生活利便性に優れる地域においては、住宅地需要も安定している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地３千万円台半ば～後半となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価格である。一方、近隣地域においては、収益性を重視した価格形成も認められることから、収益価格も考慮すべき価格であると思われる。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 景気は、緩やかに回復しているが、海外景気の下振れが景気を下押しするリスクとなっているとともに、物価上昇等の影響に十分注意する必要がある。 |
| 地域要因 | 交通、生活利便性に優れる商住混在地域で、用途多様性を有することから、需要が安定している。地価水準は、上昇傾向で推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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