2024年（令和6年）公示地価 大阪府 大阪市生野区 新今里４丁目５４番１外
大阪府 大阪市生野区新今里４丁目５４番１外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
大阪府 大阪市生野区新今里４丁目５４番１外の公示地価
標準地の公示地価
277,000円/m²
公示地価の推移（大阪府 大阪市生野区新今里４丁目５４番１外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
大阪生野5-1
所在及び地番
大阪府 大阪市生野区新今里４丁目５４番１外
住居表示
新今里４－９－２３
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
277,000(円/m²)
地積(m²)
229(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 2.5)
利用区分、構造
建物等の敷地、RC（鉄筋コンクリート造）
利用現況
住宅 、 店舗
周辺の土地の利用現況
中小規模の店舗、併用住宅が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況
西 11m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
近鉄今里、 200m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
準防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 400(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 飲食店、小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域として熟成しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準は物理的に都心部に近く収益物件需要が堅調であり、上昇傾向で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は生野区を中心に隣接区を含む商業地域一円。需要者の中心は、地縁を有する個人事業者や地元中小企業と目される。小規模店舗が中心で繁華性は低いが、都心部に近い立地条件を反映して収益不動産用地としての取引もみられる。コロナ禍の影響で地価は一旦下落したが、不動産投資需要が堅調に回復し、全般的に活況な不動産市況のもと上昇傾向で推移している。取引には個別性が強く反映されており中心価格帯の把握は困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
小規模の小売店舗、飲食店が集積する駅前商店街内の商業地域にあり、地縁を有する個人事業者による自用目的の取引が中心となっている。店舗等の商業用途の賃貸は散見される程度であり賃貸市場の熟成度は低く、また土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、求められた収益価格は低位に試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 地元事業者の需要が中心で、立地条件の良い商業地を中心に不動産投資も回復傾向にある。一方、アーケード商店街は横ばい傾向。 |
| 地域要因 | 駅前商業地だが店舗の集積度が低く収益性はやや劣るものの収益物件需要が堅調で、強含み向で推移すると予測する。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中小規模の店舗等が建ち並ぶ至便な商業地域として熟成しており当面現状のまま推移する。近隣型商業地域の構造的要因による停滞感は根強いが、不動産投資需要は依然力強く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、生野区及び隣接区等における商業地域である。需要者としては、店舗等の出店を計画する事業法人や収益物件の開発等を目的とする不動産業者等が想定される。近隣型店舗の商況は依然停滞気味であるものの、至便な商業地域として多様性に伴う投資需要も堅調であるため、地価は上昇傾向で推移している。想定される需要者の属性は多種多様で、規模等にばらつきが大きいことから、市場の中心価格帯を見出すことは困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
収益価格については、想定建物に住宅部分を含んでおり、支払能力の限界の点で価格と相関性の高い賃料を得ることが困難であるためやや低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の商業地域等の事例を採用しており、規範性が高い。従って、本件では、規範性が相対的に高い比準価格を標準としつつ、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 金融緩和の継続等の政策効果を背景に投資意欲は依然堅調であり、商業地の地価は総じて上昇傾向で推移している。 |
| 地域要因 | 従来商圏の狭い商業地域であるものの、投資意欲は引き続き堅調で、商業地の希少性と用途の多様性を背景として地価の上昇幅は拡大している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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