2024年（令和6年）公示地価 大阪府 大阪市阿倍野区 桃ケ池町２丁目１０番２２外
大阪府 大阪市阿倍野区桃ケ池町２丁目１０番２２外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
大阪府 大阪市阿倍野区桃ケ池町２丁目１０番２２外の公示地価
標準地の公示地価
345,000円/m²
公示地価の推移（大阪府 大阪市阿倍野区桃ケ池町２丁目１０番２２外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
大阪阿倍野-8
所在及び地番
大阪府 大阪市阿倍野区桃ケ池町２丁目１０番２２外
住居表示
桃ケ池町２－１０－２１
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
345,000(円/m²)
地積(m²)
148(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 2)
利用区分、構造
建物等の敷地、S（鉄骨造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
中小規模一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況
南 4m 私道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
南田辺、 280m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第二種中高層住居専用地域
準防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 300(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中小規模一般住宅の多い住宅地域で、道路はやや狭いが最寄駅から近く閑静な地域である。今後も住宅地域として推移するものと予測される。地価は上昇傾向にあるが、上昇の程度は緩やかである。 | |
| 市場の特性 | 主たる同一需給圏は阿倍野区を中心に、隣接する天王寺区等の住宅地域。主たる需要者は自用目的の個人。阿倍野区は住環境及び教育環境の良好な住宅地域として人気があり安定した需要がある。近隣地域の道路はやや狭いが、最寄駅からは近く、天王寺駅まで２駅約５分である。住宅需要は根強いものがあり、地価は上昇傾向にある。中心となる価格帯は１５０㎡程度の土地で５０００万円前後。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は阿倍野区内住宅地域の取引事例の中から規範性の高いものを採用し、環境条件等の価格形成要因を比較検討して試算したもので、市場性を反映した価格が得られた。近隣地域は収益性よりも安全性、快適等が優先される住宅地域なので収益還元法は適用しなかった。よって、本件では代表標準地「大阪阿倍野－３」（文の里３－７－３０）を規準とした価格との均衡にも留意したうえで比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | コロナ禍はほぼ収束し、社会は正常化しつつある。阿倍野区の住宅地は人気が高く、需要は安定している。 |
| 地域要因 | 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因の変動は特に見られない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化は認められないことから、当面の間は現状のまま維持するものと予測される。地価水準は、堅調な需要により、強含み傾向の推移と予測。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は阿倍野区およびその周辺における中小規模の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域一帯と判定される。需要者の中心は、自己利用目的のエンドユーザー等である。大阪市内商業中心部への通勤にも利便で、居住環境の概ね良好な住宅地域であることから、比較的堅調な需要がある。地価水準は強含み傾向で推移。市場での需要の中心価格帯は、４０坪程度の土地で１１０～１２０万円／坪程度、新築戸建住宅で総額７０百万円程度が中心と判定される。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
周辺部には賃貸マンション等の収益物件も見られるが、地主が節税目的に建設したものが中心である。周辺環境や標準地の規模等を勘案すると賃貸建物等の想定は経済合理的ではないことから、収益還元法は非適用とした。当エリアは自用目的での取引が中心であり、規範性の高い取引事例を多数収集できたことから、本件では比準価格は高い説得力が認められる。以上よ閨A比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 社会経済活動が正常化し、インバウンド市場も回復した一方で、世界的な金融引締めが続く海外景気の下振れが国内景気の下押しリスクとなっている。 |
| 地域要因 | 区画整然とした住環境の良好な住宅地域であり、堅調な需要があり、地価は安定的に推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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