2024年（令和6年）公示地価 大阪府 大阪市阿倍野区 三明町２丁目３８番１７外
大阪府 大阪市阿倍野区三明町２丁目３８番１７外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
大阪府 大阪市阿倍野区三明町２丁目３８番１７外の公示地価
標準地の公示地価
508,000円/m²
公示地価の推移（大阪府 大阪市阿倍野区三明町２丁目３８番１７外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
大阪阿倍野5-2
所在及び地番
大阪府 大阪市阿倍野区三明町２丁目３８番１７外
住居表示
三明町２－７－２３
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
508,000(円/m²)
地積(m²)
286(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.5)
利用区分、構造
建物等の敷地、RC（鉄筋コンクリート造）
利用現況
住宅 、 店舗
周辺の土地の利用現況
中低層の店舗ビル等が見られる路線商業地域
前面道路の状況
西 34m 府道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
文の里、 550m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 400(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | あびこ筋沿いに中層の店舗ビル、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域。容積率を活用した中高層のマンションが増加しており、この傾向は今後も続くものと予測される。 | |
| 市場の特性 | 主たる同一需給圏は阿倍野区及び周辺区の幹線道路沿線の商業地域。主たる需要者はデベロッパー、賃料収入目的の投資家、自社ビル目的の法人等。阿倍野区は住環境及び教育環境の良好な住宅地として人気が高く戸建住宅、分譲マンション、賃貸マンションいづれも需要は強い。幹線道路沿線でも超高層のマンションが増加しており、この傾向は今後も続くものと予測され、地価は強含みで推移している。中心的な価格帯は、画地規模が多様なため把握しがたい。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は阿倍野区内商業地域及び大阪市内幹線道路沿線の取引事例から試算したものであり、市場実勢を反映した価格である。収益価格は店舗・共同住宅を建築・賃貸したと想定して試算したもので、収益性を反映した価格である。本件では市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地「大阪阿倍野５－１」（昭和町２－１－１）を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | コロナ禍はほぼ収束し、社会は正常化しつつあり、商業活動も回復しつつある。阿倍野区商業地域の地価は全般的に上昇している。 |
| 地域要因 | あびこ筋沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域。地域要因の変動は特に見られない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、幹線道路沿いに中低層の店舗ビルのほか、共同住宅も見られる路線商業地域である。周辺はマンション開発も活発で、住居系用途の需要も多く、多様な需要を背景に地価は底堅く推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阿倍野区及び隣接区等の路線沿いの商業地域と把握される。需要者は一般投資家のほか、自己使用目的の法人等や、画地規模が大きい場合にはデベロッパー等も想定される。区内ではマンション用地に係る需要は堅調であり、比較的利便性が高い当地域においても同様の傾向が認められる。なお、中心価格帯は、土地３００㎡前後で概ね１５０～１８０万円／坪程度である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は豊富な取引事例から求めたものであり、市場実態を反映した価格である。収益価格は理論的な価格であるが、将来の収益・費用の予測等において想定事項が多く、やや信頼性に欠ける。収益性を重視すべき商業地ではあるが、収益価格の説得力がやや劣ることから、市場を反映した実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討、市場の動向を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 阿倍野区は都心部からの需要の広がり及び人口流入を受けたマンション素地需要の高まりも相まって、不動産市況は概ね堅調に推移している。 |
| 地域要因 | 店舗の需要に大きな変化はないものの、利便性の高い幹線沿いにあり、マンション素地としての需要が堅調で、地価は安定的に推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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